Ugovor o zakupu poslovnog prostora od fizičke osobe – primjer

Kada poduzetnik odluči unajmiti poslovni prostor od fizičke osobe, važno je sklopiti jasan i precizan ugovor koji štiti interese obje strane. Ugovor o zakupu poslovnog prostora od fizičke osobe – primjer koji ćemo prikazati u nastavku – pružit će konkretne smjernice kako pravilno sastaviti dokument i izbjeći potencijalne pravne ili financijske probleme. Iako se mnogi oslanjaju na usmene dogovore, pisani ugovor neophodan je za osiguranje pravne sigurnosti i definiranje svih bitnih uvjeta suradnje.

Osim osnovnih informacija poput podataka o ugovornim stranama, iznosa zakupnine i trajanja ugovora, posebnu pažnju treba posvetiti poreznim obvezama, mogućnostima raskida te odgovornostima za održavanje prostora. Svaka stavka ugovora mora biti jasno definirana kako bi se izbjegle nesuglasice u budućnosti. U ovom članku objašnjavamo pravne okvire, obvezne elemente ugovora i konkretan primjer ugovora koji možete prilagoditi vlastitim potrebama.

Pravna regulativa zakupa poslovnog prostora

U Republici Hrvatskoj zakup poslovnog prostora između fizičkih i pravnih osoba reguliran je Zakonom o obveznim odnosima, ali i posebnim propisima koji uređuju oporezivanje i registraciju ugovora. Ako fizička osoba daje poslovni prostor u zakup, važno je razumjeti pravne i porezne obveze kako bi obje strane bile zaštićene.

Obavezni elementi ugovora

Svaki ugovor o zakupu poslovnog prostora treba sadržavati:

• Točne podatke o ugovornim stranama – Ime i prezime, adresu, OIB i kontakt podatke zakupodavca i zakupoprimca.
• Detaljan opis poslovnog prostora – Adresa, kvadratura, stanje prostora, dostupna infrastruktura i namjena.
• Trajanje zakupa – Jasno definiran vremenski rok (određeni ili neodređeni) i uvjeti raskida ugovora.
• Visina zakupnine i način plaćanja – Fiksni ili varijabilni iznos, valute, rokovi i eventualna indeksacija.
• Prava i obveze ugovornih strana – Tko snosi troškove održavanja, režija, mogućnosti preinaka i podzakupa.

Porezne obveze pri zakupu

Ako fizička osoba iznajmljuje poslovni prostor, mora platiti porez na ostvareni prihod. Porezna obveza ovisi o tome je li osoba u sustavu PDV-a:

• Ako zakupodavac nije u sustavu PDV-a, plaća porez na dohodak od imovine po stopi od 10% uz obračun prireza prema mjestu prebivališta.
• Ako je u sustavu PDV-a, na zakupninu se obračunava 25% PDV-a, a zakupoprimac može koristiti pretporez ako ispunjava uvjete.
• Poreznu prijavu treba podnijeti do 15. dana u mjesecu za prethodni mjesec.

Registracija ugovora

Iako zakon ne propisuje obaveznu ovjeru ugovora kod javnog bilježnika, preporučuje se solemnizacija kako bi se osigurala pravna sigurnost, osobito kod dugoročnih zakupa. U slučaju spora, solemnizirani ugovor omogućuje bržu naplatu zakupnine putem ovršnog postupka.

Glavni elementi ugovora o zakupu

Identifikacija ugovornih strana

Ugovor mora jasno definirati zakupodavca (vlasnika prostora) i zakupoprimca (osobu ili tvrtku koja ga unajmljuje). Uvijek treba uključiti:

• Ime i prezime, adresu i OIB za fizičke osobe
• Naziv, sjedište i OIB ako je zakupoprimac pravna osoba
• Kontakt informacije za službenu korespondenciju.

Opis poslovnog prostora

Detaljan opis prostora sprječava nesporazume i pravne probleme. U ugovoru treba navesti:

• Točnu adresu i kat u zgradi, ako je primjenjivo
• Površinu i namjenu prostora (ured, trgovina, skladište)
• Stanje prostora prilikom primopredaje – postoji li namještaj, oprema ili instalacije.

Preporučuje se dodati fotodokumentaciju kao sastavni dio ugovora kako bi se izbjegli sporovi oko eventualnih oštećenja.

Trajanje ugovora i otkazni rok

Zakup može biti sklopljen:

• Na određeno vrijeme – ugovor prestaje istekom roka, osim ako se obnovi.
• Na neodređeno vrijeme – može se otkazati uz pisanu najavu, a otkazni rok se ugovara (obično 30 do 90 dana).

Ako se zakup daje na više od 5 godina, poželjno je ugovor solemnizirati kako bi zakupoprimac imao pravo prvokupa ako se prostor prodaje.

Visina i način plaćanja zakupnine

Zakupnina se može dogovoriti na različite načine:

• Fiksni mjesečni iznos – plaća se unaprijed ili do određenog datuma.
• Varijabilni zakup – povezan s prometom poslovanja, što je čest model u trgovačkim centrima.

U ugovoru treba definirati:

• Način uplate – bankovni račun ili gotovina (uz potvrdu).
• Indeksaciju – mogućnost povećanja zakupnine prema inflaciji ili tečaju.
• Posljedice kašnjenja s plaćanjem – zatezne kamate ili mogućnost raskida ugovora.

Obveze ugovornih strana

Obveze zakupodavca:

• Osigurati prostor u dogovorenom stanju.
• Snositi troškove većih popravaka (npr. sanacija krova, fasade).
• Poštivati prava zakupoprimca na neometano korištenje.

Obveze zakupoprimca:

• Plaćati zakupninu i režijske troškove (struja, voda, komunalije).
• Održavati prostor i obavijestiti zakupodavca o kvarovima.
• Ne može vršiti preinake bez suglasnosti zakupodavca.

Ako ugovor dopušta podzakup, potrebno je jasno definirati uvjete i obveze nove strane.

Ugovor o zakupu poslovnog prostora od fizičke osobe – primjer za prilagodbu

Evo detaljnog i točnog primjera ugovora o zakupu poslovnog prostora od fizičke osobe:

UGOVOR O ZAKUPU POSLOVNOG PROSTORA

Sklopljen dana [datum] u [mjesto], između:

1. [Ime i prezime zakupodavca], OIB: [broj OIB-a], s prebivalištem na adresi [adresa], dalje u tekstu: “Zakupodavac”, i
2. [Ime i prezime / naziv tvrtke zakupoprimca], OIB: [broj OIB-a], s adresom/sjedištem na [adresa], kojeg zastupa [ime zastupnika, ako je pravna osoba], dalje u tekstu: “Zakupoprimac”.

Zakupodavac daje u zakup poslovni prostor opisan u članku 1. ovog ugovora, a Zakupoprimac prihvaća zakup pod sljedećim uvjetima:

Članak 1. – Predmet ugovora

Zakupodavac daje u zakup poslovni prostor koji se nalazi na adresi [točna adresa], a sastoji se od:

• [Kvadratura] m² korisne površine,
• Namjene prostora: [npr. uredski prostor, trgovina, skladište],
• Prostor je opremljen: [npr. sanitarnim čvorom, kuhinjom, namještajem, instalacijama].

Zakupoprimac je upoznat sa stanjem poslovnog prostora i preuzima ga u viđenom stanju.

Članak 2. – Trajanje zakupa

Zakup se sklapa na [određeno / neodređeno] vrijeme, počevši od [datum početka].

Ako se zakup sklapa na određeno vrijeme, traje do [datum završetka], a može se produljiti sporazumom stranaka u pisanom obliku.

Ako se ugovor sklapa na neodređeno vrijeme, može se otkazati uz pisanu obavijest s otkaznim rokom od [npr. 30/60/90] dana.

Članak 3. – Zakupnina i način plaćanja

Mjesečna zakupnina iznosi [iznos u eurima] EUR, plativa do [datum u mjesecu] za tekući mjesec.

Plaćanje se vrši putem bankovnog prijenosa na račun Zakupodavca:

• IBAN: [broj računa],
• Model i poziv na broj: [navesti ako je primjenjivo],
• Opis plaćanja: “Zakup poslovnog prostora – [mjesec/godina]”.

U slučaju kašnjenja s plaćanjem zakupnine, Zakupoprimac je dužan platiti zakonsku zateznu kamatu. Ako zakupnina nije plaćena [npr. 30] dana nakon dospijeća, Zakupodavac može jednostrano raskinuti ugovor.

Članak 4. – Troškovi i režije

Zakupoprimac se obvezuje plaćati sljedeće troškove:

• Struja, voda, plin, internet i telefon – prema stvarnoj potrošnji.
• Komunalna naknada i ostali troškovi poslovanja – ako je ugovoreno.

Zakupodavac snosi troškove održavanja glavnih instalacija (struja, voda, plin) i popravaka koji nisu posljedica redovnog korištenja prostora.

Članak 5. – Održavanje i korištenje prostora

Zakupoprimac se obvezuje koristiti prostor sukladno njegovoj namjeni i neće ga prenamijeniti bez suglasnosti Zakupodavca.

Zakupoprimac ne smije vršiti preinake u prostoru bez prethodnog pismenog odobrenja Zakupodavca. Manji popravci i redovno održavanje (npr. bojanje zidova) su obveza Zakupoprimca.

Članak 6. – Podzakup

Zakupoprimac ne smije dati prostor u podzakup bez pisane suglasnosti Zakupodavca.

Članak 7. – Raskid ugovora

Ugovor može prestati:

1. Istekom ugovorenog roka (ako je na određeno vrijeme),
2. Otkazom ugovora uz otkazni rok od [npr. 60] dana,
3. Neplaćanjem zakupnine u roku od [npr. 30] dana,
4. Kršenjem ugovornih obveza od strane bilo koje strane.

U slučaju jednostranog raskida zbog neplaćanja ili drugih povreda ugovora, Zakupodavac može zatražiti iseljenje Zakupoprimca sudskim putem.

Članak 8. – Povrat prostora

Zakupoprimac se obvezuje vratiti prostor u istom stanju u kojem ga je preuzeo, osim uobičajenog trošenja. Ako su nastale štete koje nisu posljedica redovnog korištenja, Zakupoprimac ih mora o svom trošku otkloniti.

Članak 9. – Rješavanje sporova

Ugovorne strane će sporove pokušati riješiti sporazumno. Ako dogovor nije moguć, nadležan je [navesti sud prema lokaciji prostora, npr. Općinski sud u Zagrebu].

Članak 10. – Završne odredbe

Ovaj ugovor stupa na snagu danom potpisa. Izrađen je u dva (2) istovjetna primjerka, od kojih svaka strana zadržava po jedan.

Zakupodavac:
[Ime i prezime]
Potpis: __

Zakupoprimac:
[Ime i prezime / naziv tvrtke]
Potpis: __

Preporučujemo da se konzultirate s pravnikom ili poreznim savjetnikom prije sklapanja ugovora kako biste osigurali usklađenost sa zakonskim propisima i izbjegli moguće pravne ili financijske probleme.

Zašto je dobar ugovor važan?

Dobro sastavljen ugovor o zakupu poslovnog prostora osigurava jasna pravila i štiti obje strane od nesporazuma. Zakupoprimac dobiva sigurnost korištenja prostora pod dogovorenim uvjetima, dok zakupodavac ima jamstvo urednog plaćanja i očuvanja nekretnine. Precizno definirani uvjeti mogu spriječiti buduće sporove i olakšati rješavanje potencijalnih problema.

Prilikom sklapanja ugovora važno je obratiti pažnju na sve relevantne aspekte – od poreznih obveza do prava i odgovornosti ugovornih strana. Iako u članku donosimo detaljan primjer ugovora, svaki zakupni odnos može imati specifične okolnosti, pa se preporučuje konzultacija s pravnim ili poreznim stručnjakom prije konačnog potpisivanja.

Fotografija: Pexels