Ugovor o kupoprodaji nekretnine
Kupnja ili prodaja nekretnine važan je pravni i financijski korak koji zahtijeva jasno definirane uvjete i pravila. Ugovorom o kupoprodaji nekretnine uređuju se prava i obveze prodavatelja i kupca. Bez njega, transakcija nije pravno valjana. Njegova izrada mora biti pažljivo provedena kako bi se izbjegli mogući problemi ili pravni sporovi.
Mnogi se prilikom sklapanja ovog ugovora oslanjaju na odvjetnike i javne bilježnike, no obje strane moraju razumjeti osnovne elemente ugovora. U ovom ćemo tekstu detaljno objasniti što ugovor o kupoprodaji nekretnine treba sadržavati, koje su zakonske obveze i kako osigurati sigurnu transakciju.
Što je ugovor o kupoprodaji nekretnine?
Ugovor o kupoprodaji nekretnine pravni je dokument koji precizira uvjete pod kojima kupac stječe vlasništvo nad nekretninom. Sastavlja se u pisanom obliku i mora sadržavati točno određene elemente kako bi imao pravnu snagu. Njegova temeljna svrha je osigurati pravnu sigurnost za obje ugovorne strane i omogućiti nesmetan prijenos vlasništva.
Ovim ugovorom kupac se obvezuje platiti dogovoreni iznos, dok se prodavatelj obvezuje prenijeti vlasništvo na kupca. Važno je da se pri izradi ugovora jasno definiraju sve bitne stavke, uključujući podatke o nekretnini, načinu plaćanja i eventualnim dodatnim obvezama.
Obavezni elementi ugovora
Svaki ugovor o kupoprodaji nekretnine mora sadržavati određene informacije kako bi bio valjan i pravno provediv. Prije svega, u njemu se jasno navode osobni podaci ugovornih strana – kupca i prodavatelja, uključujući imena, prezimena, OIB-e i adrese prebivališta. Ovi podaci nužni su za preciznu identifikaciju strana i njihovu pravnu zaštitu.
Osim podataka o strankama, potrebno je detaljno opisati nekretninu koja je predmet kupoprodaje. To uključuje adresu, broj katastarske čestice, površinu, broj zemljišnoknjižne uloške i eventualne posebne karakteristike nekretnine. Ovi podaci moraju biti točni kako bi se izbjegle kasnije pravne komplikacije.
Ugovor također sadrži kupoprodajnu cijenu i način plaćanja. Može biti predviđena jednokratna uplata ili plaćanje u ratama, a, ako je riječ o kupnji putem kredita, to se također navodi. Važno je definirati i rokove isplate kako bi se izbjegle nejasnoće. Dodatno, ugovor često uključuje klauzulu o penalima u slučaju kašnjenja s plaćanjem ili nepoštivanja dogovorenih obveza.
Nerijetko se u ugovoru specificiraju i postojeći tereti na nekretnini, poput hipoteke, prava služnosti ili sudskih sporova. Ako prodavatelj ne navede ove podatke, može snositi pravne posljedice. Stoga je preporučljivo prije potpisivanja ugovora zatražiti izvadak iz zemljišnih knjiga kako bi se provjerio status nekretnine.
Ugovor se mora sklopiti u pisanom obliku te ga najčešće ovjerava javni bilježnik. Ovjera služi kao dodatna sigurnost da su obje strane svjesne svojih prava i obveza te da su pristale na uvjete ugovora bez prisile ili nesporazuma.
Prava i obveze prodavatelja i kupca
Prodavatelj ima obvezu isporučiti nekretninu kupcu u dogovorenom stanju, bez skrivenih nedostataka i s urednom dokumentacijom. To uključuje obvezu dostave sve potrebne dokumentacije, kao što su vlasnički list, energetski certifikat i uporabna dozvola, ako je primjenjivo. U slučaju da se ispostavi da nekretnina ima skriveni pravni ili fizički nedostatak, prodavatelj može snositi odgovornost.
Kupac se obvezuje platiti dogovoreni iznos prema uvjetima definiranima u ugovoru. Plaćanje se može izvršiti odjednom ili u ratama, ovisno o dogovoru između strana. Također, kupac ima pravo prije zaključenja ugovora pregledati nekretninu i provjeriti njezino stanje. Ako prodavatelj ne ispuni ugovorne obveze, kupac može zahtijevati raskid ugovora ili naknadu štete.
Prodavatelj snosi odgovornost za eventualne pravne nedostatke nekretnine, kao što su neriješeni imovinsko-pravni odnosi, sudski sporovi ili tereti upisani u zemljišnim knjigama. Kupac, s druge strane, ima pravo na zaštitu svojih interesa, što uključuje mogućnost raskida ugovora ako se otkrije da je nekretnina u sporu ili opterećena nepredviđenim pravnim problemima.
Porezi i troškovi
Prilikom kupoprodaje nekretnine, određeni troškovi padaju na kupca, dok drugi mogu biti podijeljeni između strana prema dogovoru. Kupac je obvezan platiti porez na promet nekretnina, koji u Hrvatskoj iznosi 3% od kupoprodajne cijene, osim ako nije oslobođen plaćanja (primjerice, u slučaju kupnje prve nekretnine za stanovanje).
Osim poreza, tu su i troškovi javnobilježničke ovjere ugovora, koji ovise o vrijednosti nekretnine. Ako kupac koristi kredit za kupnju, morat će platiti i troškove obrade kredita te solemnizacije ugovora kod javnog bilježnika. Prodavatelj može snositi troškove vezane uz ishođenje potrebnih dokumenata, poput energetske iskaznice.
Proces sklapanja ugovora
Proces započinje dogovorom između kupca i prodavatelja o svim bitnim elementima transakcije, uključujući cijenu, rokove plaćanja i način predaje nekretnine. Važno je da obje strane jasno definiraju svoje obveze i uvjete kako bi se izbjegle kasnije nesuglasice. Preporučljivo je u ovoj fazi angažirati odvjetnika koji će osigurati da su svi pravni aspekti ispravno pokriveni i da ugovor ne sadrži nejasnoće ili nedostatke.
Nakon dogovora, pristupa se izradi ugovora. Ugovor mora precizno definirati sve uvjete kupoprodaje, uključujući podatke o nekretnini, strankama, načinima plaćanja i rokovima. Odvjetnik ili javni bilježnik može pomoći u njegovoj izradi kako bi bio pravno valjan. Prije potpisivanja, obje strane trebaju pažljivo pregledati dokument i po potrebi zatražiti izmjene ili dodatna pojašnjenja.
Sljedeći korak je potpisivanje ugovora i njegova ovjera kod javnog bilježnika. Javnobilježnička ovjera jamči pravnu sigurnost i potvrđuje da su obje strane ugovor sklopile dobrovoljno, svjesne svih prava i obveza. Nakon ovjere, kupac pristupa izvršenju plaćanja sukladno dogovorenim uvjetima. Po primitku cjelokupnog iznosa ili prve rate, prodavatelj predaje nekretninu kupcu zajedno sa svim potrebnim dokumentima, uključujući vlasnički list i ključeve nekretnine.
Upis u zemljišne knjige
Nakon sklapanja ugovora, slijedi upis vlasništva u zemljišne knjige. Kupac podnosi prijedlog za upis nadležnom zemljišnoknjižnom sudu, pri čemu prilaže ovjereni kupoprodajni ugovor i dokaz o plaćanju poreza. Nakon provjere dokumentacije, sud donosi rješenje o upisu vlasništva.
Ugovor o kupoprodaji nekretnine – primjer
UGOVOR O KUPOPRODAJI NEKRETNINE
Zaključen dana _ u __, između:
- _ (ime i prezime, OIB, adresa), kao prodavatelja,
- _ (ime i prezime, OIB, adresa), kao kupca.
Predmet ovog ugovora je nekretnina upisana u ZK odjel , k.č.br. , zk.ul. _, koja se prodaje za iznos od EUR.
Kupac se obvezuje platiti kupoprodajnu cijenu na način _ (npr. uplatom na račun prodavatelja). Prodavatelj jamči da na nekretnini nema tereta.
Strane potvrđuju da su upoznate sa svim uvjetima ugovora te ga potpisuju u znak prihvaćanja.
Potpisi:
Prodavatelj: _ Kupac: _
Što trebate imati na umu?
Kupoprodaja nekretnine složen je proces koji zahtijeva fokusiranje na pravne i financijske detalje. Ugovor o kupoprodaji nekretnine temelj je sigurnosti obje strane. Jasno definirani uvjeti i stručna pravna pomoć mogu značajno smanjiti rizike.
Prije potpisivanja ugovora provjerite vlasničke odnose i moguće terete. Također, budite svjesni troškova kako biste izbjegli nepredviđene financijske obveze. Kroz pažljivo planiranje, transakcija može proteći glatko i bez problema.
Fotografija: Pexels
