Primopredaja stana

Primopredaja stana je posljednji korak prije nego što nekretnina zaista postane vaš dom. Ovo je trenutak kada provjeravate stanje stana, preuzimate ključeve i prebacujete režije na svoje ime. Ako se tada previdi neki nedostatak, naknadno rješavanje može biti teško i skupo. Zidna pukotina, neispravan bojler ili loše postavljene pločice možda ne zvuče kao veliki problemi, ali kada ih otkrijete nakon useljenja, rješenje može trajati mjesecima. Zbog toga je važno pristupiti primopredaji ozbiljno i temeljito, kako biste izbjegli kasnije komplikacije.

Dobra priprema olakšava cijeli proces i smanjuje mogućnost nesporazuma s prodavateljem ili investitorom. Prije nego što stavite potpis na zapisnik, potrebno je provjeriti svaki kutak stana, testirati instalacije i uvjeriti se da sve odgovara dogovoru iz ugovora. Ako se bilo što čini sumnjivo, bolje je odmah reagirati nego kasnije snositi troškove popravaka koji su zapravo trebali biti odgovornost prodavatelja. Ovaj članak pomoći će vam da primopredaju obavite bez stresa i da se u svoj novi stan uselite s potpunom sigurnošću.

Primopredaja stana – priprema

Dobra priprema prije preuzimanja stana sprječava skupe greške i osigurava da sve prođe bez komplikacija. Evo što trebate učiniti prije primopredaje:

Prikupite i provjerite dokumentaciju

Ne oslanjajte se na to da će vam investitor ili prodavatelj dostaviti sve potrebne papire u zadnji čas. Sami unaprijed provjerite sljedeće:

• Kupoprodajni ugovor – Uvjerite se da imate original i kopije jer će vam trebati za prijenos brojila i ostale administrativne postupke.
• Uporabna dozvola – Bez ovog dokumenta stan se ne može legalno koristiti. Ako nije dostupna, tražite pojašnjenje.
• Energetski certifikat – Pokazuje u koju energetsku kategoriju spada stan i može utjecati na buduće režije.
• Tehnička dokumentacija stana – Sadrži nacrte, podatke o instalacijama i materijalima korištenim u gradnji.
• Garancijski listovi i upute za korištenje – Ako je stan opremljen ugrađenim uređajima poput bojlera, klima uređaja ili električnih roleta, tražite pripadajuće garancije.

Osigurajte potvrdu o podmirenju obveza

Kod kupnje od investitora ili tvrtke važno je dobiti potvrdu da su sve financijske obveze ispunjene. Bez nje nećete moći preuzeti stan, a ni prenijeti režijske troškove na svoje ime. Ako je stan kupljen kreditom, provjerite je li upisana hipoteka i ako jest, pod kojim uvjetima se briše.

Angažirajte stručnjaka za pregled stana

Mnogi kupci misle da će sami primijetiti sve moguće nedostatke, no u stvarnosti se brojni problemi otkriju tek kasnije. Ako nemate iskustva, razmislite o angažiranju građevinskog inženjera, arhitekta ili iskusnog majstora. Stručna procjena može spriječiti kasnije troškove zbog skrivenih nedostataka poput loše izvedenih instalacija ili vlage u zidovima.

Što provjeriti prilikom primopredaje stana?

Primopredaja stana je vaša prilika da utvrdite u kakvom je stanju stan i prijavite nedostatke prije nego što postanete odgovorni za njihovo rješavanje. Detaljno pregledajte svaki aspekt stana i ne dozvolite da vas itko požuruje.

1. Instalacije i brojila – spriječite nepotrebne troškove

• Očitajte brojila za struju, vodu, plin i grijanje. Usporedite podatke sa stanjem u dokumentaciji kako biste izbjegli neočekivane račune za potrošnju prije useljenja.
• Isprobajte utičnice i prekidače – ponesite mali električni uređaj poput punjača za mobitel kako biste provjerili rade li ispravno.
• Uključite bojler i provjerite grijanje. Ako je stan priključen na toplanu, tražite da se sustav testira – često se događa da radijatori ne rade kako treba zbog zraka u instalacijama.
• Provjerite telekomunikacijske priključke – gdje su smještene utičnice za internet i TV te jesu li pravilno postavljene.

2. Prozori, vrata i brava – sigurnost i funkcionalnost

• Otvorite i zatvorite svaki prozor, provjerite dihtunge i osjetite ima li propuha. Ako osjetite strujanje zraka, vjerojatno su slabo postavljeni.
• Provjerite ulazna vrata – trebala bi dolaziti sa sigurnosnim ključevima u zatvorenoj ambalaži. Ako nisu, inzistirajte na objašnjenju.
• Testirajte interfon i zvono – to su sitnice koje se lako zanemare, ali su bitne za svakodnevno korištenje.

3. Zidovi, podovi i stropovi – sakriveni nedostaci

• Pukotine na zidovima i stropu mogu ukazivati na lošu izvedbu ili probleme sa statikom. Posebno provjerite kutove prostorija.
• Vlaga i plijesan – obratite pažnju na tamne ili žute mrlje na zidovima, osobito u kupaonici i kuhinji. Ako ih vidite, može značiti da postoji problem s hidroizolacijom.
• Pločice i parket – lagano pokucajte po pločicama, ako zvuče šuplje, mogu se ubrzo odlijepiti. Parket ne bi smio škripati ili imati prevelike razmake između dasaka.

4. Kupaonica i kuhinja – funkcionalnost prije estetike

• Pustite vodu u svim slavinama i sudoperima – slab mlaz može značiti probleme s pritiskom.
• Odvodi u kupaonici – voda se mora slijevati prema slivniku, a ne prema vratima ili kutovima tuš kabine. Loš nagib može uzrokovati poplave.
• WC vodokotlić – isperite nekoliko puta i provjerite da li voda curi nakon punjenja.

5. Balkoni, garaža i zajednički prostori

• Pregledajte balkonsku ogradu i podne pločice – loša izvedba može uzrokovati curenje vode u stan ispod.
• Ako stan dolazi s garažom ili podrumom, provjerite da nema pukotina, vlage ili znakova curenja vode.
• U zgradama s dizalom, tražite potvrdu da je prošlo tehnički pregled i da je u funkciji.

Ako imate pitanja ili niste sigurni u nešto, ne oklijevajte tražiti objašnjenja i rješenja prije nego što potpišete zapisnik o primopredaji. Nakon toga, teško ćete dokazivati bilo kakve nedostatke i investitor se može oglušiti na reklamacije.

Sastavljanje zapisnika o primopredaji stana

Nakon što ste temeljito pregledali stan, sve zapažene detalje morate službeno evidentirati. Zapisnik o primopredaji je glavni dokument koji služi kao dokaz u slučaju kasnijih sporova ili reklamacija. Njime se potvrđuje stanje nekretnine u trenutku preuzimanja i jasno se navode sve odgovornosti obje strane.

Što obavezno mora biti u zapisniku?

• Stanje brojila – Precizno unesite očitanja svih brojila (struja, voda, plin, grijanje). Ako postoji sustav daljinskog očitanja, zatražite potvrdu od davatelja usluga.
• Popis uočenih nedostataka – Ako ste prilikom pregleda primijetili bilo kakve probleme, jasno ih zabilježite u zapisniku. Npr. „Blago oštećen parket u dnevnoj sobi, pločica u kupaonici zvuči šuplje, niska temperatura vode u kuhinji“. Nemojte pretpostavljati da će prodavatelj nešto popraviti bez da je to dokumentirano.
• Primopredaja ključeva – Popišite koliko ste ključeva dobili (ulazna vrata, sandučić za poštu, spremište, garaža itd.). Ključevi bi trebali biti u originalnim sigurnosnim pakiranjima, osobito ako se radi o novogradnji.
• Prijenos vlasništva i obveza – Ovim zapisnikom prodavatelj potvrđuje da više nema nikakva prava na stan i da od trenutka potpisivanja sve obveze prelaze na kupca.

Kako osigurati da zapisnik bude valjan?

• Obje strane moraju ga potpisati – bez potpisa prodavatelja dokument nema pravnu snagu.
• Nemojte potpisivati ako niste zadovoljni – Ako su uočeni veći nedostaci, dogovorite rok u kojem ih prodavatelj ili investitor mora ukloniti prije nego što potpišete konačni zapisnik.
• Napravite kopije – Svaka strana treba imati svoj primjerak zapisnika. Ako je moguće, ovjerite ga kod javnog bilježnika za dodatnu pravnu sigurnost.

Prijenos režija na svoje ime

Primopredaja je završena, ali administrativni dio nije gotov. Ako režije ne prebacite na svoje ime, računi će i dalje dolaziti na prijašnjeg vlasnika, što može uzrokovati probleme s naplatom i potencijalne dugove.

Koji su prvi koraci?

1. Prikupite potrebne dokumente – Za prijenos trebate kupoprodajni ugovor, zapisnik o primopredaji i očitanja brojila. Neke tvrtke traže i osobnu iskaznicu ili OIB novog korisnika.
2. Odlazak u HEP, vodovod i plinaru – Svaka služba ima svoje procedure, ali najčešće ćete morati osobno podnijeti zahtjev za prijenos korisnika.
3. Popunjavanje obrazaca – Službenici će vam dati obrasce za prijenos, a neki distributeri omogućuju i online predaju zahtjeva.

Kako provjeriti je li prijenos uspješno odrađen?

• Obratite pozornost na prve račune – Ako primijetite da računi i dalje dolaze na starog vlasnika, odmah kontaktirajte davatelje usluga.
• Ako se radi o stambenoj zgradi, obavijestite upravitelja zgrade – Upravitelj vodi evidenciju stanara i često pomaže u prijenosu zajedničkih režija poput pričuve.
• Provjerite mogućnost trajnog naloga – Kako biste izbjegli kašnjenje u plaćanju, možete postaviti trajni nalog za režije putem internet bankarstva.

Što učiniti ako se kasnije otkriju problemi?

Čak i uz najpažljiviji pregled, neki nedostaci mogu se pojaviti tek nakon useljenja. Nemojte ignorirati probleme – što prije reagirate, veće su šanse da ih riješite bez dodatnih troškova.

1. Kontaktirajte prodavatelja ili investitora

• Ako je riječ o novogradnji, investitor je dužan otkloniti nedostatke u garantnom roku. Obično se primjenjuje pravilo:
• 2 godine za manje nedostatke (pukotine na zidovima, loše postavljena stolarija)
• 10 godina za ozbiljne građevinske propuste (problemi sa statikom, prokišnjavanje, loša izolacija)
• Pošaljite pisani prigovor s detaljnim opisom problema, poželjno uz fotografije.
• Ako se investitor ne odazove, možete se obratiti državnom inspektoratu.

2. Što ako ste kupili stan od privatne osobe?

• Provjerite ugovor – ako je navedena klauzula o odgovornosti prodavatelja za skrivene nedostatke, možete tražiti popravke.
• Ako ste otkrili ozbiljan problem koji nije bio vidljiv pri preuzimanju (npr. vlaga iza ormara), imate pravo na reklamaciju u roku od 6 mjeseci od primopredaje prema Zakonu o obveznim odnosima.
• Pokušajte postići dogovor – kontaktirajte prodavatelja i objasnite situaciju prije nego što pokrenete pravne postupke.

3. Kada se obratiti nadležnim institucijama?

Ako prodavatelj ne reagira, razmislite o sljedećim koracima:

• Građevinska inspekcija – ako su problemi povezani s temeljnim građevinskim propustima.
• Potrošačke udruge – mogu vam pomoći savjetima ili posredovanjem u sporu.
• Sudska tužba – ako imate dovoljno dokaza o prikrivenim nedostacima, možete pokrenuti pravni postupak.

Što nakon primopredaje?

Nakon što preuzmete ključeve i službeno postanete vlasnik, preostaje još nekoliko važnih koraka. Prijenos režija na vaše ime treba obaviti što prije kako biste izbjegli eventualne probleme s računima. Također, prvih nekoliko tjedana boravka u stanu posvetite detaljnom promatranju svih sustava i instalacija – neke nedostatke moguće je primijetiti tek nakon duljeg korištenja. Ako se pojave problemi, važno je odmah ih prijaviti kako biste mogli iskoristiti zakonske mogućnosti za njihovo rješavanje.

Kupnja stana veliki je financijski i životni korak, a dobra primopredaja stana znači miran početak u novom prostoru. Temeljit pregled, uredna dokumentacija i jasno definirane obveze prodavatelja osiguravaju da kasnije nemate neugodnih iznenađenja. Što ste pažljiviji u ovom procesu, to će vaš novi dom brže postati upravo onakav kakvog ste ga zamišljali.

Fotografija: Pexels