Suvlasništvo – iznajmljivanje

Vlasništvo stana u stambenoj zgradi često znači i dijeljenje odgovornosti s drugim suvlasnicima. No, što se događa kada jedan od njih odluči iznajmljivati svoj stan? Prava vlasnika nisu neograničena, a najam može naići na pravne prepreke. Novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada donio je značajne promjene koje izravno utječu na mogućnost iznajmljivanja stanova u suvlasničkim zajednicama. Ovaj članak detaljno obrađuje pravila koja reguliraju područje koje obuhvaća suvlasništvo – iznajmljivanje, potencijalne probleme i prava drugih suvlasnika.

Praksa kratkoročnog najma u zgradama, poput iznajmljivanja turistima, može izazvati nesuglasice među suvlasnicima. S prvim danom 2025. godine uvedene su strože odredbe koje reguliraju tko i pod kojim uvjetima smije unajmljivati stambene jedinice. Pitanja poput potrebe za suglasnošću, ograničenja kod iznajmljivanja većem broju osoba i iznimke od ovih pravila sada imaju konkretne odgovore.

Suvlasništvo – iznajmljivanje: pravne osnove

Suvlasnik ima pravo raspolagati svojim dijelom nekretnine, uključujući pravo na iznajmljivanje stana. Međutim, to pravo nije neograničeno. Postoje pravila koja uređuju kako i pod kojim uvjetima se može davati nekretnina u zakup ili najam.

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada koji je stupio na snagu s prvim danom 2025. godine propisuje da iznajmljivanje u stambenim zgradama, posebno u svrhu kratkoročnog najma, zahtijeva suglasnost dvije trećine suvlasnika, uključujući neposredne susjede. Ovo se odnosi na najam turistima, ali i na dugoročni najam većem broju osoba koji može utjecati na kvalitetu stanovanja ostalih stanara.

Suglasnost nije potrebna u slučaju dugoročnog najma jednoj obitelji ili pojedincu, ali kod većeg broja najmoprimaca zakon uvodi ograničenja. Posebno su regulirani slučajevi kada se stan iznajmljuje petorici ili više nepovezanih punoljetnih osoba, čime se želi izbjeći prekomjerna opterećenja za infrastrukturu zgrade i potencijalne smetnje za susjede.

Kada je suglasnost suvlasnika obavezna za iznajmljivanje?

Suglasnost suvlasnika potrebna je u nekoliko glavnih slučajeva:

1. Kratkoročni najam – Iznajmljivanje stana turistima podliježe pravilima koja zahtijevaju pristanak 66% suvlasnika, uključujući neposredne susjede.
2. Najam većem broju najmoprimaca – Ako stan koristi pet ili više osoba koje nisu u rodbinskoj vezi, primjenjuju se iste odredbe kao i kod turističkog najma.
3. Najam koji uzrokuje buku ili vibracije – Ako iznajmljeni prostor uzrokuje značajnu razinu buke (npr. poslovni najam koji uključuje glazbenu produkciju), potrebna je suglasnost ostalih suvlasnika.

Poslovni prostori u zgradama ne podliježu istim pravilima kao stambeni prostori. Hosteli koji su registrirani kao poslovni subjekti nisu obvezni tražiti suglasnost, dok oni koji posluju kao iznajmljivanje stanova moraju zadovoljiti zakonske uvjete.

Kako riješiti nesuglasice među suvlasnicima oko iznajmljivanja?

Kad se suvlasnici ne slažu oko iznajmljivanja, situacija može postati složena. Neki smatraju da kratkoročni najam narušava mir u zgradi, dok drugi žele ostvariti dodatni prihod bez ograničenja. Takvi nesporazumi često dovode do sukoba koji mogu trajati godinama.

Prvi korak u rješavanju nesuglasica je razumijevanje zakonskih okvira. Novi zakon propisuje dvotrećinsku suglasnost suvlasnika za kratkoročni najam, ali u praksi to može biti teško postići. Ako među suvlasnicima nema dogovora, moguća su dva pravna puta: pokušaj mirnog rješenja putem medijacije ili pokretanje sudskog postupka. Medijacija je brža i jeftinija opcija, dok sudski proces može trajati dulje i biti financijski zahtjevniji.

Drugi korak je jasna komunikacija i pregovaranje. Ponekad se problemi mogu riješiti dogovorom, primjerice uvođenjem internih pravila ili dodatnih osiguranja koja bi umirila zabrinute suvlasnike. U nekim zgradama rješenje je postavljanje jasnih kućnih pravila o buci, korištenju zajedničkih prostora i sigurnosti. Ako suvlasnici vide da iznajmljivači ulažu u održavanje i sigurnost zgrade, otpor prema iznajmljivanju može se smanjiti.

Treći korak je provjera alternativnih rješenja. Ako neki suvlasnici odlučno odbijaju kratkoročni najam, a iznajmljivač ne može dobiti potrebnu suglasnost, moguće je pronaći kompromis – primjerice, dugoročni najam koji ne podliježe istim ograničenjima ili poslovni najam ako je to pravno izvedivo.

Kako se prikuplja suglasnost suvlasnika?

Suvlasnici koji žele iznajmljivati svoj stan moraju pokrenuti postupak prikupljanja suglasnosti. Proces uključuje nekoliko koraka:

1. Podnošenje zahtjeva suvlasnicima – Vlasnik stana dužan je obavijestiti ostale suvlasnike i prikupiti 66% potpisa.
2. Pisani oblik suglasnosti – Zakonski je propisano da suglasnost mora biti dana u pisanom obliku kako bi bila pravno valjana.
3. Rok za prikupljanje – Suvlasnici koji već iznajmljuju imaju pet godina (do 2029.) da usklade poslovanje s novim propisima.
4. Mogućnost prigovora – Ako neki suvlasnici smatraju da najam ugrožava njihova prava, mogu se obratiti upravitelju zgrade ili nadležnim institucijama.

Problemi i sporovi u suvlasničkim zajednicama

Iznajmljivanje u suvlasničkoj zgradi često izaziva nesuglasice među susjedima. Najčešći razlozi sukoba uključuju:

• Buku i povećan promet ljudi – Gosti koji dolaze i odlaze mogu smetati ostalim stanarima.
• Održavanje zajedničkih prostora – Veći broj korisnika često znači i veće trošenje hodnika, stubišta i lifta.
• Sigurnosna pitanja – Nepoznata lica u zgradi mogu izazvati zabrinutost među stanarima.

Zakon sada omogućuje suvlasnicima da se pravno zaštite od situacija koje ugrožavaju kvalitetu života u zgradi. Komunalni redari dobili su ovlasti nadzirati provođenje novih pravila, a kazne za nepoštivanje mogu doseći do 10.000 eura.

Balans između prava vlasnika i interesa suvlasnika

Suvlasništvo znači zajedničku odgovornost, a nova pravila o iznajmljivanju u stambenim zgradama odražavaju potrebu za balansom između interesa pojedinaca i zajednice. Vlasnici stanova imaju pravo ostvarivati prihod od najma, ali unutar okvira koji ne narušava uvjete života ostalih stanara.

Za one koji planiraju iznajmljivanje, važno je pravovremeno prikupiti potrebne suglasnosti i osigurati da se poslovanje odvija u skladu sa zakonom. S druge strane, suvlasnici koji se protive određenim oblicima najma sada imaju jasne pravne mehanizme za zaštitu svojih interesa.

Pravila su postavljena, a na vlasnicima je da ih poštuju kako bi izbjegli potencijalne kazne i pravne probleme. Uz transparentnost i komunikaciju, moguće je pronaći rješenja koja odgovaraju svima.

Fotografija: Pexels