Predugovor o kupoprodaji nekretnine

Kupnja nekretnine često započinje sklapanjem predugovora. Ovaj dokument služi kao prethodni dogovor između prodavatelja i kupca prije potpisivanja konačnog ugovora o kupoprodaji. Njime se definiraju uvjeti kupnje, cijena, rokovi i druge ključne stavke koje osiguravaju zaštitu obje strane.

Predugovor o kupoprodaji nekretnine ima posebnu važnost kada je kupac zainteresiran za određenu nekretninu, ali nije u mogućnosti odmah zaključiti kupoprodaju. Može biti riječ o čekanju odobrenja kredita, dovršetku pravnih provjera ili dogovoru o dodatnim uvjetima. Njegova svrha je pružiti pravnu sigurnost i jasnoću u procesu kupoprodaje.

U hrvatskom pravnom sustavu, predugovor nije obavezan, ali se često koristi kako bi se kupoprodaja odvijala u kontroliranim uvjetima. Njegova izrada zahtijeva preciznost i pažljivo definiranje svih elemenata da bi se izbjegle moguće komplikacije u kasnijim fazama.

Što mora sadržavati predugovor o kupoprodaji nekretnine?

Da bi predugovor imao pravnu snagu i osigurao nesmetan prijelaz na glavni ugovor o kupoprodaji nekretnine, mora sadržavati jasno definirane elemente:

• Točni podaci o ugovornim stranama
  • Ime, prezime, adresa i OIB kupca i prodavatelja.
  • Ako je kupac ili prodavatelj pravna osoba, treba navesti naziv tvrtke, sjedište, OIB te osobu ovlaštenu za potpisivanje.
  • Kontakt podaci kako bi se olakšala daljnja komunikacija.
• Detaljan opis nekretnine
  • Točna adresa, broj katastarske čestice i zk. uloška, površina nekretnine i opis objekta.
  • Navođenje svih pripadajućih dijelova, poput garaže, dvorišta ili parkirnog mjesta.
  • Ako nekretnina još nije etažirana, važno je jasno definirati što je predmet kupnje.
• Kupoprodajna cijena i uvjeti plaćanja
  • Ukupna cijena nekretnine, izražena u eurima.
  • Način plaćanja – jednokratno, obročno, kreditno financiranje.
  • Ako se dio iznosa plaća gotovinom, potrebno je definirati dinamiku uplata.
• Kapara i uvjeti raskida predugovora
  • Dogovoreni iznos kapare, koji obično iznosi 5-10% kupoprodajne cijene.
  • Odredbe o povratu kapare u slučaju odustajanja – ako kupac odustane, prodavatelj zadržava kaparu; ako prodavatelj odustane, vraća dvostruki iznos kapare kupcu.
  • Jasni uvjeti pod kojima se kapara uračunava u ukupnu cijenu ili se vraća kupcu.
• Rok za sklapanje glavnog ugovora
  • Datum do kojeg se mora potpisati glavni kupoprodajni ugovor.
  • Eventualni uvjeti pod kojima se rok može produžiti (npr. čekanje odobrenja kredita).
  • Posljedice ako se glavni ugovor ne sklopi u predviđenom roku.
• Obveze prodavatelja prije glavnog ugovora
  • Rješavanje eventualnih pravnih prepreka, poput brisanja hipoteke ili legalizacije objekta.
  • Ishođenje i predaja dokumenata poput vlasničkog lista, energetske iskaznice i uporabne dozvole.
  • Održavanje nekretnine u istom stanju do primopredaje.
• Obveze kupca prije glavnog ugovora
  • Pribavljanje financijskih sredstava (kreditna ili gotovinska sredstva).
  • Obavljanje svih potrebnih provjera nekretnine prije konačne odluke o kupnji.
  • Poštivanje rokova i dinamike plaćanja prema dogovoru u predugovoru.
• Zabrana prodaje trećoj strani
  • Klauzula kojom se prodavatelj obvezuje da neće prodati nekretninu drugome dok traje rok iz predugovora.
  • Pravne posljedice u slučaju nepoštivanja ove odredbe.
• Sudski nadležni organ u slučaju spora
  • Određivanje nadležnog suda u slučaju eventualnih pravnih nesuglasica.
  • Mogućnost dogovora o mirnom rješavanju spora putem arbitraže ili medijacije prije pokretanja sudskog postupka.

Kapara kao osiguranje ozbiljnosti

Kapara služi kao jamstvo da su obje strane ozbiljne u namjeri da zaključe kupoprodaju. Najčešće iznosi između 5% i 10% dogovorene cijene nekretnine, no konačan iznos ovisi o dogovoru između kupca i prodavatelja. Važno je da se iznos i uvjeti kapare jasno definiraju u predugovoru kako bi se izbjegle nejasnoće ili sporovi.

• Što se događa ako kupac odustane?
  Ako kupac iz bilo kojeg razloga odustane od kupnje, prodavatelj zadržava uplaćenu kaparu. Ovo pravilo osigurava da prodavatelj nije financijski oštećen zbog izgubljenog vremena i potencijalnih drugih zainteresiranih kupaca.
• Što se događa ako prodavatelj odustane?
  U slučaju da prodavatelj odustane od dogovorene prodaje, kupcu vraća dvostruki iznos kapare. Ova odredba postoji kako bi kupcu nadoknadila izgubljeno vrijeme i potencijalne troškove koji su nastali tijekom pripreme kupnje.
• Kako se kapara tretira ako se kupoprodaja zaključi?
  Kada se glavni ugovor potpiše, kapara se uračunava u ukupnu cijenu nekretnine. Na primjer, ako je nekretnina dogovorena za 150.000 eura, a kupac je već uplatio 10.000 eura kao kaparu, preostali iznos za plaćanje bit će 140.000 eura.

Pravna sigurnost i zemljišne knjige

Prije nego što kupac potpiše predugovor o prodaji nekretnine, važno je provjeriti zemljišne knjige kako bi se osiguralo da nekretnina nema pravnih prepreka za prodaju. Ova provjera omogućuje kupcu da stekne uvid u stvarno stanje nekretnine i sprječava potencijalne probleme kasnije u procesu kupnje.

• Tko je vlasnik nekretnine?
  Prvi korak je provjeriti vlasnički list (izvadak iz zemljišne knjige) kako bi se potvrdilo da je prodavatelj zaista vlasnik i da ima pravo prodati nekretninu. Ako je nekretnina u suvlasništvu, svi suvlasnici moraju dati suglasnost za prodaju.
• Postoje li tereti ili ograničenja?
  U zemljišnim knjigama treba provjeriti postojanje hipoteka, sudskih zabilježbi, prava služnosti ili drugih tereta koji bi mogli ometati prijenos vlasništva. Ako postoji hipoteka, potrebno je definirati način njenog brisanja prije ili u trenutku prijenosa vlasništva.
• Je li nekretnina legalna?
  Ako je riječ o kući ili stanu, treba provjeriti da je objekt legaliziran i upisan u katastar te da posjeduje građevinsku i uporabnu dozvolu. Nedostatak ovih dokumenata može otežati kasniju kupoprodaju ili korištenje nekretnine.

Kupac može sam provjeriti zemljišne knjige putem online sustava Uređena zemlja, no preporučuje se da odvjetnik ili javni bilježnik dodatno provjeri dokumentaciju i upozori na potencijalne probleme.

Uloga odvjetnika i javnog bilježnika

Pravni stručnjaci igraju važnu ulogu u izradi i provjeri predugovora. Njihova stručnost osigurava da su sve klauzule u skladu s pravnim propisima i da ne postoje skriveni rizici za kupca.

Odvjetnik može pomoći pri sastavljanju predugovora i pregovorima između kupca i prodavatelja. Njegova uloga je osigurati da obje strane razumiju svoje obveze i prava.

Javni bilježnik često ovjerava predugovor, čime se dodatno potvrđuje vjerodostojnost dokumenta. Iako ovjera nije nužna, mnogi je kupci i prodavatelji preferiraju kao dodatnu sigurnosnu mjeru.

Što nakon potpisivanja predugovora?

Nakon potpisivanja predugovora, obje strane preuzimaju određene obveze kako bi osigurale nesmetan nastavak kupoprodajnog procesa.

• Kupac priprema financiranje
  • Ako se nekretnina kupuje putem kredita, kupac odmah podnosi zahtjev banci.
  • Banka provjerava dokumentaciju i procjenjuje vrijednost nekretnine prije odobrenja kredita.
  • Ako kupac ne uspije osigurati financiranje u dogovorenom roku, može izgubiti kaparu.
• Prodavatelj rješava pravnu i administrativnu dokumentaciju
  • Uklanjanje eventualnih tereta (hipoteke, zabilježbe) ako su prethodno dogovoreni.
  • Osiguravanje potrebnih dokumenata, uključujući vlasnički list i energetski certifikat.
  • Ako su potrebne dodatne pravne radnje (npr. ishođenje uporabne dozvole), prodavatelj mora ispuniti te obveze prije glavnog ugovora.
• Ponovna provjera nekretnine prije konačnog ugovora
  • Kupac može angažirati stručnjaka za tehnički pregled nekretnine kako bi provjerio stanje objekta.
  • Dodatna provjera zemljišnih knjiga kako bi se osiguralo da nije došlo do promjena ili novih upisa.
  • Usporedba dogovorenih uvjeta iz predugovora sa stvarnim stanjem nekretnine.
• Sklapanje glavnog ugovora
  • Nakon što su svi preduvjeti ispunjeni, ugovorne strane potpisuju konačni ugovor o kupoprodaji nekretnine.
  • Kupac uplaćuje preostali dio kupoprodajne cijene prema dogovorenom modelu plaćanja.
  • Ugovor se ovjerava kod javnog bilježnika i podnosi se zahtjev za upis novog vlasnika u zemljišne knjige.
• Posljedice neispunjavanja predugovora
  • Ako kupac ne ispuni obveze, prodavatelj može zadržati kaparu ili pokrenuti sudski postupak.
  • Ako prodavatelj odustane od prodaje, mora vratiti dvostruki iznos kapare kupcu.
  • U slučaju ozbiljnih nesuglasica, mogući su sudski sporovi, što produljuje i komplicira kupoprodajni proces.

Zašto je predugovor važan?

Predugovor o kupoprodaji nekretnine osigurava da obje strane imaju jasno definirane obveze prije sklapanja konačnog ugovora. Njime se unaprijed dogovaraju glavni uvjeti, čime se smanjuje rizik od nesporazuma i pravnih komplikacija.

Kupac se kroz predugovor osigurava da mu se nekretnina neće prodati drugome dok se ne ispune preduvjeti kupnje. Prodavatelj s druge strane dobiva potvrdu ozbiljnosti kupca, posebno ako je kapara uključena u dogovor.

Budući da kupoprodaja nekretnine uključuje velike financijske iznose, svaki korak u procesu treba pažljivo isplanirati. Dobro izrađen predugovor pruža sigurnost i jasnoću, što cijeli postupak čini jednostavnijim i predvidljivijim.

Fotografija: Pexels