Može li se prodati nelegalizirana kuća
Prodaja nekretnina često može biti komplicirana, no, kad je riječ o nelegaliziranim kućama, stvari postaju još složenije. Nelegalizirane kuće su one koje su izgrađene bez potrebnih dozvola ili nisu upisane u zemljišne knjige, što dovodi do brojnih pravnih i tehničkih izazova. Vlasnici se često pitaju može li se prodati nelegalizirana kuća te koji su koraci potrebni da bi se to učinilo na siguran način. Ova tema je posebno važna jer mnogi vlasnici nisu svjesni potencijalnih komplikacija koje dolaze s prodajom nelegalizirane kuće.
Kupnja i prodaja nelegaliziranih kuća često se odvija “ispod radara” jer ne zahtijeva iste uvjete kao prodaja legalnih nekretnina. Iako je tehnički moguće prodati nelegaliziranu kuću, proces nosi određene rizike za obje strane, kako za prodavatelja, tako i za kupca. U nastavku ćemo objasniti što znači da je kuća nelegalizirana, kako ona može utjecati na prodajni proces te koje su opcije dostupne vlasnicima koji žele prodati takvu nekretninu.
Što znači da je kuća nelegalizirana?
Kada kažemo da je kuća nelegalizirana, to znači da je objekt izgrađen bez svih potrebnih dozvola ili nije ispunio uvjete propisane građevinskom dozvolom. U većini slučajeva, riječ je o kućama koje nemaju građevinsku dozvolu, uporabnu dozvolu, ili su na neki način izvan propisa koji su regulirali gradnju. To može značiti da kuća nije evidentirana u katastarskim i zemljišnim knjigama kao legalna nekretnina, što otežava njezin status u očima zakona.
Za vlasnika to znači da je nekretnina tehnički u prekršaju, a to nosi određene posljedice. Kuća bez uporabne dozvole ne ispunjava sve tehničke i sigurnosne uvjete za život, što može predstavljati problem ne samo za prodaju, već i za svakodnevno korištenje. Također, imovina koja nije legalizirana teško se može prodati ili prebaciti na novog vlasnika jer njena pravna nesigurnost stvara dodatne izazove.
Pravne, financijske i tehničke posljedice
Nelegalizirani objekti mogu predstavljati ozbiljan rizik i s pravnog i s financijskog stajališta. Vlasnik može biti suočen s kaznama, troškovima legalizacije, pa čak i mogućnošću rušenja objekta, ovisno o stupnju kršenja zakonskih propisa. Ako kuća nije na zemljištu namijenjenom za gradnju ili je sagrađena na neadekvatan način, vlasnik može doći u situaciju gdje legalizacija nije moguća, što stvara trajni problem.
Za potencijalnog kupca ovo je također izazov jer preuzimanjem nelegalizirane kuće preuzima i sav rizik vezan uz buduću legalizaciju, dodatne troškove i moguće kazne. Često to znači suočavanje s nesigurnošću u vezi s uporabom ili čak prijenosom vlasništva, jer banka možda neće biti spremna osigurati financiranje za takav objekt. To su sve aspekti koje je potrebno razumjeti i pažljivo procijeniti prije nego što se odlučite za prodaju ili kupnju.
Može li se prodati nelegalizirana kuća?
Da, prodaja nelegalizirane kuće je moguća, ali je daleko složenija i nosi određene rizike. Kada prodajete takvu kuću, važno je da potencijalni kupac bude svjestan trenutačnog statusa objekta, odnosno da zna da kuća nije legalna. Ovdje je posebno važno napomenuti da će, u mnogim slučajevima, kupac preuzeti odgovornost za proces legalizacije, što uključuje troškove i vrijeme.
Kupnja nelegalizirane kuće može biti privlačna zbog niže cijene. Mnogi vlasnici su svjesni nedostataka svoje nekretnine i spremni su spustiti cijenu kako bi kompenzirali pravne i tehničke rizike. Međutim, treba biti oprezan jer ta početna ušteda može dovesti do dodatnih, neočekivanih troškova vezanih uz legalizaciju, prijavu, ili eventualno suočavanje s kaznama ili rušenjem objekta.
Može li se dobiti kredit za nelegaliziranu kuću?
Jedan od najvećih problema s kupnjom i prodajom nelegaliziranih kuća je financiranje. Banke u većini slučajeva ne odobravaju hipotekarne kredite za kuće koje nisu legalizirane. Razlog tome je što banka u takvim slučajevima nema sigurnu nekretninu kao jamstvo za kredit, jer objekt nije upisan u zemljišne knjige na način koji garantira pravnu sigurnost.
Ovo znači da će potencijalni kupac morati pronaći alternativni način financiranja – ili imati cjelokupan iznos gotovine ili osigurati neki drugi oblik kreditiranja, što često može biti prepreka i ograničiti broj zainteresiranih kupaca. S obzirom na to, prodaja nelegalizirane kuće može trajati duže, a vlasnik treba biti spreman na pregovore i traženje specifičnog tipa kupca.
Legalizacija kuće – što je potrebno?
Legalizacija kuće može biti jedini način da se osiguraju svi potrebni papiri za prodaju nekretnine. Ovaj proces uključuje nekoliko koraka, počevši s podnošenjem zahtjeva za legalizaciju. Potrebno je izraditi geodetski elaborat, koji uključuje precizno mjerenje nekretnine, te građevinski projekt, koji pokazuje da je objekt izgrađen prema tehničkim propisima.
Troškovi legalizacije variraju ovisno o veličini kuće, lokaciji i trenutačnom statusu zemljišta. No, važno je naglasiti da nisu svi objekti podložni legalizaciji. Ako se kuća nalazi na zemljištu koje nije namijenjeno za gradnju ili je na zaštićenom području poput nacionalnog parka, legalizacija neće biti moguća. U takvim slučajevima, prodaja kuće nosi visoke rizike jer kupac preuzima nekretninu koja može biti predmet rušenja ili visokih kazni.
Kako prodati nelegaliziranu kuću?
Ako nemate mogućnosti ili ne želite legalizirati kuću prije prodaje, postoji nekoliko stvari koje možete učiniti kako biste olakšali proces i smanjili rizike.
Pravni savjetnik
Prvi korak bi trebao biti konzultacija s pravnikom specijaliziranim za nekretnine. Pravnik vam može pomoći da procijenite pravni status kuće i da se upoznate s potencijalnim rizicima. Također, pravni stručnjak može pomoći u izradi ugovora o prodaji koji će jasno definirati odgovornosti i prava obiju strana.
Priprema dokumentacije
Iako nemate građevinsku ili uporabnu dozvolu, pripremite svu dostupnu dokumentaciju o nekretnini. To uključuje zemljišnoknjižni izvadak, katastarski plan i dokumente o eventualno započetom postupku legalizacije. Ovi papiri mogu olakšati kupcu procjenu stanja objekta i eventualnih rizika.
Iskrenost prema kupcima
Potencijalni kupci moraju biti u potpunosti informirani o statusu kuće. Sakrivanje informacija o nelegalnom statusu može vas dovesti u ozbiljne pravne probleme. Otvorenost o potencijalnim troškovima legalizacije i problemima s dozvolama može vam pomoći da izbjegnete kasnije nesuglasice i probleme. Također, to će osigurati da prodajni proces bude što je moguće jednostavniji.
Što s neetažiranim kućama?
Osim nelegaliziranih kuća, još jedan problem na tržištu nekretnina su neetažirane kuće. Etažiranje je proces kojim se zgrada ili kuća dijeli na zasebne jedinice, poput stanova ili poslovnih prostora, koji se mogu zasebno prodavati.
Ako kuća nije etažirana, to znači da njezini dijelovi ne mogu biti prodani ili uknjiženi kao zasebne jedinice, što dodatno otežava prodaju. Ovo je posebno važno za kuće s više stanova ili vlasnika, gdje svaki dio objekta mora biti jasno definiran.
Prodaja neetažirane kuće može biti moguća, ali kupac preuzima rizik daljnjeg etažiranja, što može biti komplicirano i skupo. Ako planirate prodati kuću koja nije etažirana, razmislite o tome da sami provedete etažiranje kako biste olakšali proces prodaje i povećali vrijednost objekta.
Informiranost i transparentost
Prodaja nelegalizirane kuće može biti izazovan proces, ali nije nemoguć. Važno je dobro se informirati o statusu nekretnine, pravnim i financijskim obvezama, kao i koracima potrebnim za eventualnu legalizaciju. Kupci i prodavatelji moraju biti svjesni svih rizika kako bi izbjegli potencijalne pravne i financijske probleme u budućnosti. Iako prodaja može biti privlačna zbog niže cijene, važno je sagledati širu sliku – troškovi legalizacije ili čak mogućnost da objekt nije legalizabilan mogu uvelike utjecati na isplativost takve transakcije.
Ako se odlučite za prodaju nelegalizirane kuće, savjetuje se temeljita priprema i konzultacija s pravnim stručnjakom kako biste osigurali da je sve napravljeno u skladu sa zakonom. Transparentnost prema kupcima ključna je za uspješan prodajni proces, a jasno definirani uvjeti mogu pomoći u izbjegavanju budućih problema.
Fotografija: Pexels