Razvrgnuće suvlasničke zajednice

Suvlasništvo u nekretnini može biti praktično u određenim situacijama, no često postaje izvor nesuglasica. Kada među suvlasnicima više ne postoji zajednički interes za upravljanje imovinom ili nastupe nesuglasice oko korištenja i troškova, razvrgnuće suvlasničke zajednice postaje nužno rješenje. Proces razvrgnuća može biti jednostavan ako među suvlasnicima postoji dogovor, ali ako ga nema, postupak se može zakomplicirati sudskim putem.

Postoji nekoliko pravnih mehanizama za prestanak suvlasništva, a svaki od njih ima svoje prednosti i nedostatke. Neki od njih uključuju fizičku diobu, civilno razvrgnuće prodajom nekretnine, razvrgnuće isplatom suvlasnika i pretvaranje suvlasništva u etažno vlasništvo. Pravni okvir i sudska praksa u Hrvatskoj jasno definiraju kako se ovi postupci provode. Ovaj članak donosi detaljan pregled mogućnosti, prednosti i izazova svakog od modela razvrgnuća.

Dobrovoljno razvrgnuće suvlasništva

Najbrži i najelegantniji način prekida suvlasništva je sporazumno razvrgnuće. Ako među suvlasnicima postoji suglasje o tome kako će se nekretnina podijeliti, mogu sklopiti ugovor o razvrgnuću, koji se zatim ovjerava kod javnog bilježnika i provodi u zemljišnim knjigama.

Ovaj oblik razvrgnuća ima više prednosti. Prvenstveno, izbjegava se dugotrajan i skup sudski postupak, a odluka ostaje u rukama suvlasnika, umjesto da je donosi sud. Također, moguće je precizno dogovoriti podjelu, bilo fizičku ili financijsku, čime se izbjegavaju nesporazumi u budućnosti.

Međutim, dobrovoljno razvrgnuće nije uvijek moguće. Ako jedan ili više suvlasnika ne žele postići dogovor, jedina opcija preostaje sudski postupak, koji može biti dugotrajan i neizvjestan.

Razvrgnuće suvlasničke zajednice sudskim putem​

Ako se suvlasnici ne mogu dogovoriti, sud donosi odluku o načinu razvrgnuća. Hrvatski pravni sustav omogućava nekoliko oblika sudskog razvrgnuća, ovisno o prirodi nekretnine i mogućnostima njezine podjele.

1. Geometrijska dioba (fizičko razvrgnuće) – Najbolja opcija kada je moguće podijeliti nekretninu tako da svaki suvlasnik dobije svoj zaseban dio. Ovo je najčešće primjenjivo kod zemljišta, ali rijetko kod stanova ili kuća.
2. Civilno razvrgnuće (prodaja i podjela novca) – Ako fizička dioba nije moguća, sud može odrediti prodaju nekretnine putem javne dražbe, a dobiveni iznos dijeli se među suvlasnicima prema njihovim suvlasničkim udjelima.
3. Razvrgnuće isplatom – Jedan od suvlasnika može zahtijevati da mu se dodijeli cijela nekretnina, uz obvezu isplate ostalih suvlasnika prema tržišnoj vrijednosti njihovih udjela.
4. Etažiranje – Ako je riječ o višestambenoj zgradi ili kući s više jedinica, sud može odrediti etažiranje, čime svaki suvlasnik dobiva vlasništvo nad određenim dijelom nekretnine.

Ovisno o konkretnom slučaju, sud može donijeti odluku koja nije uvijek u skladu s preferencijama svih suvlasnika, pa je važno biti svjestan mogućih posljedica sudskog razvrgnuća.

Fizička dioba: Kada je moguća?

Geometrijska dioba dolazi u obzir kada je nekretninu moguće podijeliti na zasebne dijelove koji će zadržati svoju uporabnu vrijednost. Ovo je najčešće izvedivo kod poljoprivrednih ili građevinskih zemljišta, gdje svaki suvlasnik može dobiti svoj dio bez gubitka funkcionalnosti.

Problem nastaje kada nije moguće osigurati jednakovrijedne dijelove za sve suvlasnike. U takvim slučajevima može se izvršiti dioba uz naknadu, gdje jedan suvlasnik dobiva veći dio uz obvezu isplate ostalih.

Kod stambenih objekata fizička dioba rijetko je moguća, osim ako se objekt može jednostavno podijeliti na dva ili više potpuno odvojenih dijelova.

Razvrgnuće suvlasničke zajednice uspostavom etažnog vlasništva

Kada nekretnina nije pogodna za fizičku diobu, etažiranje može biti optimalno rješenje za razvrgnuće suvlasničke zajednice. Ovaj postupak omogućuje da svaki suvlasnik dobije isključivo vlasništvo nad određenim dijelom nekretnine, poput stana, poslovnog prostora ili garaže, čime prestaje suvlasništvo.

Postupak etažiranja uključuje nekoliko koraka:

1. Izrada etažnog elaborata – Geodetski stručnjak izrađuje elaborat koji precizno definira posebne dijelove nekretnine i njihov odnos prema zajedničkim dijelovima.
2. Suglasnost svih suvlasnika – Ako se etažiranje provodi sporazumno, svi suvlasnici trebaju potpisati izjavu o prihvaćanju elaborata.
3. Upis u zemljišne knjige – Nakon odobrenja elaborata, podnosi se zahtjev za upis u zemljišne knjige kako bi svaki suvlasnik stekao vlasništvo nad svojim dijelom.

Ova metoda razvrgnuća često je primjenjiva na višestambene zgrade i kuće s više stanova, gdje je moguće jasno definirati posebne i zajedničke dijelove nekretnine. Prednost etažiranja je što omogućuje vlasnicima samostalno raspolaganje svojim dijelom imovine, dok su troškovi etažiranja u pravilu niži od sudskih postupaka.

Razvrgnuće suvlasništva prodajom

Ako fizička dioba nije moguća, sud može odrediti prodaju nekretnine putem javne dražbe, a novac se dijeli među suvlasnicima. Ovaj način razvrgnuća često se koristi kada suvlasnici ne mogu postići dogovor o drugim opcijama.

Prodaja putem dražbe može dovesti do niže prodajne cijene nego na tržištu, što nije uvijek u interesu suvlasnika. Međutim, to osigurava rješenje za slučajeve u kojima drugi oblici razvrgnuća nisu izvedivi.

Razvrgnuće suvlasničke zajednice isplatom​

Ako jedan od suvlasnika želi zadržati cijelu nekretninu, može tražiti razvrgnuće isplatom. To znači da preuzima vlasništvo nad nekretninom i isplaćuje ostale suvlasnike prema tržišnoj vrijednosti njihovih udjela.

Ova opcija je povoljna ako jedan suvlasnik ima financijske mogućnosti za isplatu ostalih i želi zadržati nekretninu za osobne potrebe ili daljnje ulaganje.

Koliko traje razvrgnuće suvlasništva?

Trajanje postupka razvrgnuća suvlasništva ovisi o nekoliko faktora, uključujući način razvrgnuća, broj suvlasnika, složenost nekretnine i eventualne pravne sporove.

Dobrovoljno razvrgnuće može biti relativno brzo. Ako se suvlasnici dogovore i sklope ugovor o razvrgnuću, cijeli postupak može trajati svega nekoliko tjedana. Nakon potpisivanja i ovjere kod javnog bilježnika, promjene se provode u zemljišnim knjigama, što obično traje nekoliko tjedana do nekoliko mjeseci, ovisno o opterećenosti zemljišnoknjižnih sudova.

Sudsko razvrgnuće, s druge strane, može trajati godinama. Ako je riječ o jednostavnom predmetu bez sporova među suvlasnicima, odluka može biti donesena u roku od šest mjeseci do godinu dana. Međutim, u složenijim slučajevima, kada dolazi do prigovora, vještačenja ili žalbenih postupaka, postupak može trajati dvije do pet godina ili čak duže.

Poseban problem može nastati kod prodaje nekretnine putem dražbe. Ako se na prvoj dražbi ne pronađe kupac, postupak se ponavlja, što može značajno produžiti razvrgnuće. Stoga je uvijek bolje razmotriti dogovorno rješenje kako bi se izbjegli dugotrajni sudski procesi.

Kako spriječiti razvrgnuće suvlasničke zajednice?

Iako je razvrgnuće često nužno rješenje u slučaju neslaganja suvlasnika, u nekim situacijama moguće ga je izbjeći i pronaći alternativna rješenja koja omogućuju zajedničko vlasništvo bez konflikata.

1. Jasni međusobni dogovori i ugovori
Najbolji način za sprječavanje prisilnog razvrgnuća je pravovremeni dogovor među suvlasnicima. Ako je suvlasništvo unaprijed regulirano pisanim ugovorima koji definiraju prava i obveze svakog suvlasnika, smanjuje se mogućnost nesporazuma i kasnijih sukoba.

2. Uspostava etažnog vlasništva
Ako je nekretnina pogodna za etažiranje, bolje je suvlasništvo pretvoriti u etažno vlasništvo. Time svaki suvlasnik dobiva vlasnički list za svoj posebni dio nekretnine, čime se izbjegavaju nesuglasice oko korištenja i troškova zajedničke imovine.

3. Definiranje modela upravljanja i troškova
Jedan od čestih razloga sukoba među suvlasnicima su troškovi održavanja nekretnine. Ako postoji jasan plan podjele troškova i način upravljanja imovinom (npr. određivanje odgovorne osobe ili angažiranje upravitelja), mnogi nesporazumi mogu se izbjeći.

4. Pravo prvokupa i otkup suvlasničkih udjela
Ako jedan suvlasnik želi izaći iz suvlasništva, umjesto razvrgnuća može ponuditi svoj udio na otkup drugim suvlasnicima. Ovo može biti povoljnija opcija od sudskog postupka, a ujedno omogućava preostalim suvlasnicima da zadrže nekretninu u vlasništvu.

5. Medijacija i dogovor prije sudskog spora
Ako među suvlasnicima postoje nesuglasice, prije pokretanja sudskog postupka može pomoći medijacija – pregovori uz pomoć neutralne treće strane. Medijacija može pomoći u postizanju rješenja koje je prihvatljivo za sve i izbjeći dugotrajne sudske postupke.

Kako odabrati najbolju opciju razvrgnuća?

Razvrgnuće suvlasničke zajednice često nije jednostavan proces, osobito kada ne postoji suglasnost među suvlasnicima. Sporazumno razvrgnuće uvijek je najbrža i najjeftinija opcija, ali kada dogovor nije moguć, potrebno je posegnuti za sudskim rješenjem.

Geometrijska dioba može biti najbolja opcija za zemljišta, dok se kod stambenih objekata češće koristi etažiranje ili razvrgnuće isplatom. Kada niti jedna od tih opcija nije izvediva, sud može naložiti civilno razvrgnuće putem prodaje na dražbi.

Prije donošenja odluke, suvlasnici bi trebali konzultirati stručnjake – odvjetnike i geodete – kako bi razumjeli pravne i financijske posljedice svake opcije. Pravovremeno planiranje i informiranost ključni su za donošenje najbolje odluke o prestanku suvlasništva.

Fotografija: Pexels