Suvlasništvo zemljišta

Kada više osoba zajednički posjeduje zemljište, postaju suvlasnici te nekretnine, pri čemu svaki od njih ima pravo na dio imovine. Iako suvlasništvo omogućava korištenje i upravljanje zemljištem, često donosi i izazove, osobito kada se pojave nesuglasice ili želja za razvrgnućem suvlasničke zajednice.

U nastavku ćemo vam otkriti kako funkcionira suvlasništvo zemljišta, kako se ono može podijeliti, što učiniti ako među suvlasnicima ne postoji dogovor te kako izbjeći pravne komplikacije.

Kako nastaje suvlasništvo zemljišta?

Suvlasništvo zemljišta može nastati na nekoliko načina, pri čemu se vlasništvo dijeli na idealne dijelove, a ne na fizičke parcele. To znači da svaki suvlasnik posjeduje određeni udio u cijelom zemljištu, a ne nužno određeni fizički dio.

Najčešći načini nastanka suvlasništva su:

Nasljeđivanjem

Kada vlasnik zemljišta umre, njegova imovina prelazi na nasljednike prema zakonu ili oporuci. Ako više osoba naslijedi istu nekretninu, oni postaju suvlasnici u određenim idealnim dijelovima.

Primjer: Ako roditelj ostavi zemljište troje djece, a u oporuci nije odredio pojedinačne parcele, svako dijete postaje suvlasnik 1/3 nekretnine.

Bitno je napomenuti da se u ostavinskom postupku može odmah dogovoriti fizička podjela zemljišta (ako je moguća), čime se izbjegava kasnije razvrgnuće suvlasništva.

Kupnjom

Kada više osoba zajednički kupuje zemljište, u ugovoru o kupoprodaji mora biti jasno navedeno koliki je suvlasnički udio svakog kupca.

Postoje dvije situacije:

1. Kupnja uz precizno određene udjele – Ako dvoje kupaca dogovore da jedan ulaže 70% sredstava, a drugi 30%, u vlasničkom listu će biti upisani u tim omjerima.
2. Kupnja bez određenih udjela – Ako ugovor ne navodi točne omjere, smatra se da su svi suvlasnici jednaki.

Darovanjem

Suvlasništvo može nastati i kada vlasnik zemljišta daruje dio nekretnine jednoj ili više osoba.

• Darovnim ugovorom može se prenijeti određeni suvlasnički udio (npr. roditelj daruje sinu 50% zemljišta).
• Ako se zemljište daruje više osoba bez preciznog definiranja pojedinih čestica, svi postaju suvlasnici idealnih dijelova.

Važno je provjeriti moguće porezne obveze, jer darovanje može biti podložno porezu na promet nekretnina ako se ne radi o darovanju unutar obitelji.

Mogućnosti raspolaganja suvlasničkim udjelom

Suvlasnici zemljišta imaju određene mogućnosti raspolaganja svojim dijelovima, ali to pravo nije apsolutno, već je ograničeno pravima ostalih suvlasnika.

Prodaja suvlasničkog udjela

Suvlasnik može prodati svoj dio zemljišta, ali prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, ostali suvlasnici imaju pravo prvokupa.

Postupak prodaje:

1. Suvlasnik mora pisanim putem ponuditi svoj udio ostalim suvlasnicima pod istim uvjetima kao potencijalnom kupcu.
2. Ostali suvlasnici imaju 30 dana (ili rok određen ugovorom) da iskažu interes za kupnju.
3. Ako nitko ne želi kupiti udio, suvlasnik ga može prodati trećoj osobi pod istim uvjetima.

Ako suvlasnik proda svoj dio bez poštivanja prava prvokupa, ostali suvlasnici mogu tužbom osporiti prodaju i zahtijevati prijenos vlasništva na sebe pod istim uvjetima.

Opterećenje hipotekom

Suvlasnik može staviti hipoteku na svoj dio zemljišta, ali banke su oprezne s ovakvim kreditima jer hipoteka ne obuhvaća konkretan fizički dio zemljišta, već idealni udio.

Najčešće banke traže da:

• Svi suvlasnici pristanu na hipoteku.
• Postoji jasno definiran način korištenja zemljišta.
• U idealnom slučaju, zemljište je već razvrgnuto na fizičke dijelove.

Ako jedan suvlasnik ne može otplatiti dug, banka može tražiti prodaju suvlasničkog udjela na dražbi, ali takvi udjeli teško nalaze kupce jer novi vlasnik ne dobiva konkretan dio zemljišta, već samo suprava u suvlasništvu.

Korištenje zemljišta

Ako zemljište nije fizički podijeljeno, svaki suvlasnik ima pravo koristiti cijelu površinu. Međutim, to često uzrokuje probleme, npr.:

• Jedan suvlasnik koristi veći dio zemljišta nego što mu pripada.
• Drugi suvlasnici osporavaju pravo korištenja određenih dijelova.

Da bi se izbjegli sporovi, suvlasnici mogu sklopiti međusuvlasnički ugovor koji će:

• Definirati tko koristi koji dio zemljišta.
• Urediti način održavanja i troškova.
• Regulirati mogućnost buduće prodaje ili diobe.

Ako sporazum nije moguć, suvlasnik može pokrenuti sudski postupak za uređenje međusuvlasničkih odnosa.

Podjela zemljišta među suvlasnicima

Suvlasnici mogu dogovorno ili sudskim putem podijeliti zemljište, čime prestaje suvlasništvo.

Dogovorna podjela

Ako su svi suvlasnici suglasni, zemljište se može podijeliti na fizičke čestice prema suvlasničkim omjerima.

Postupak:

1. Geodetska izmjera – ovlašteni geodet izrađuje prijedlog podjele.
2. Suglasnost svih suvlasnika – svi moraju pristati na novu parcelizaciju.
3. Upis u zemljišne knjige – nakon podjele, svatko postaje vlasnik svoje čestice.

Ako zemljište nije moguće podijeliti jednako, moguća je dopunska isplata, gdje suvlasnik s manjim dijelom dobiva naknadu.

Isplata ostalih suvlasnika

Ako jedan suvlasnik želi postati jedini vlasnik, može isplatiti ostale.

Kako se utvrđuje vrijednost udjela?

• Tržišnom procjenom zemljišta.
• Dogovorom među suvlasnicima.
• Sudskim vještačenjem ako nema dogovora.

Isplata je česta u nasljednim slučajevima kada jedan nasljednik želi zadržati zemljište, a drugi radije primaju novčanu naknadu.

Sudska dioba zemljišta

Ako dogovor nije moguć, bilo koji suvlasnik može pokrenuti sudski postupak razvrgnuća suvlasništva.

Sud može odrediti:

• Fizičku diobu – ako zemljište može biti podijeljeno na više čestica.
• Diobu isplatom – ako je fizička podjela neprovediva.
• Prodaju zemljišta – ako se ne može podijeliti ili isplatiti, sud može naložiti prodaju i podjelu novca.

Sudska dioba traje više godina i uključuje troškove za sud, vještake i odvjetnike, pa se preporučuje pokušaj dogovorne podjele.

Kako izbjeći probleme u suvlasništvu zemljišta?

Suvlasništvo često donosi nesuglasice, a najčešći problemi uključuju nejasno definirana prava korištenja, neslaganja oko prodaje ili neplaćanje obveza. Evo nekoliko koraka za izbjegavanje komplikacija:

Sklapanje međusuvlasničkog ugovora

Ugovorom se mogu jasno definirati:

• Prava korištenja pojedinih dijelova zemljišta.
• Način podjele troškova održavanja.
• Pravila u slučaju prodaje ili diobe zemljišta.

Redovita komunikacija među suvlasnicima

Rasprava o budućnosti zemljišta prije nego što nastanu problemi može pomoći u sprječavanju nesuglasica i pravnih postupaka.

Pravovremeno rješavanje imovinskih odnosa

Ako suvlasnici žele izbjeći dugotrajne sudske sporove, poželjno je što prije dogovoriti model podjele ili isplate, osobito u slučajevima nasljedstva.

Razvrgnuće suvlasništva poljoprivrednog i građevinskog zemljišta

Razvrgnuće suvlasništva podrazumijeva ukidanje suvlasničke zajednice, pri čemu svaki suvlasnik stječe isključivo vlasništvo nad određenim dijelom zemljišta ili, ako to nije moguće, prima odgovarajuću novčanu naknadu. Postupak se razlikuje ovisno o tome radi li se o poljoprivrednom ili građevinskom zemljištu, budući da oba tipa zemljišta podliježu specifičnim zakonskim ograničenjima i mogućnostima diobe.

Fizička dioba je najjednostavnije rješenje ako je moguća, ali kada to nije slučaj, suvlasnici mogu provesti razvrgnuće isplatom ili prodajom zemljišta. U slučaju nesuglasica, sudski postupak je krajnja opcija, no s obzirom na troškove i trajanje, preporučuje se pokušati postići dogovor među suvlasnicima prije podnošenja sudskog zahtjeva.

Razvrgnuće suvlasništva poljoprivrednog zemljišta

Poljoprivredno zemljište u Hrvatskoj podliježe Zakonu o poljoprivrednom zemljištu, koji može ograničiti njegovu podjelu kako bi se spriječila prevelika fragmentacija poljoprivrednih parcela. Glavni izazov kod razvrgnuća suvlasništva poljoprivrednog zemljišta je minimalna dopuštena površina parcele, koja se razlikuje ovisno o vrsti zemljišta i njegovoj namjeni.

Ako je zemljište dovoljno veliko da zadovolji zakonske uvjete, suvlasnici se mogu dogovoriti o fizičkoj diobi, pri čemu svaki od njih dobiva zasebnu česticu upisanu u zemljišne knjige. Međutim, ako je zemljište manje od propisanih minimalnih površina, sud može naložiti diobu isplatom, gdje jedan ili više suvlasnika isplaćuju ostale prema tržišnoj vrijednosti zemljišta.

U slučaju spora među suvlasnicima, razvrgnuće se može provesti putem izvanparničnog sudskog postupka. Sud tada procjenjuje može li se zemljište razvrgnuti fizičkom diobom ili je potrebno provesti civilnu diobu, odnosno prodaju i podjelu novčanih sredstava.

Posebnu pozornost treba obratiti na pravo prvokupa, koje prema zakonu ima država, jedinice lokalne samouprave i fizičke ili pravne osobe koje se bave poljoprivredom. To znači da u slučaju prodaje suvlasničkog udjela trećoj osobi, država i registrirani poljoprivrednici imaju prednost pri kupnji.

Razvrgnuće suvlasništva građevinskog zemljišta

Građevinsko zemljište podliježe prostornih planovima i urbanističkim pravilima, što znači da dioba mora biti u skladu s propisima o minimalnim dimenzijama građevinskih parcela, prometnoj infrastrukturi i komunalnim priključcima.

Ako suvlasnici žele razvrgnuće građevinskog zemljišta, prvo moraju provjeriti urbanističke uvjete, jer pojedinačne parcele moraju zadovoljiti minimalnu površinu građevinske čestice određenu prostornim planom. Također, dioba mora omogućiti pristup javnim prometnicama, jer zemljište koje nije infrastrukturno povezano gubi status građevinskog zemljišta.

Ako je dioba moguća, suvlasnici mogu podnijeti zahtjev za parcelaciju zemljišta kod nadležnog ureda za katastar i zemljišne knjige. Geodetskim elaboratom se određuju nove čestice, a nakon provedbe u katastru i zemljišnim knjigama, svaki suvlasnik postaje vlasnik svoje zasebne građevinske parcele.

Ako fizička dioba nije moguća, razvrgnuće se može provesti isplatom suvlasnika ili prodajom zemljišta trećoj osobi, pri čemu se ostvareni prihod dijeli razmjerno suvlasničkim udjelima.

Suvlasnici koji žele graditi na zajedničkom zemljištu, ali se ne mogu dogovoriti o razvrgnuću, mogu koristiti institut suvlasničke etažacije, kojim se precizno određuje tko će graditi i koristiti koji dio nekretnine. Ova opcija često dolazi u obzir kod većih građevinskih projekata ili investicija.

Što učiniti ako ste suvlasnik zemljišta?

Suvlasništvo zemljišta može biti korisno, ali donosi i izazove, osobito kada suvlasnici imaju različite interese. Ključ uspješnog upravljanja suvlasništvom leži u jasnim dogovorima, pravovremenim odlukama i, kada je potrebno, stručnom pravnom savjetovanju.

Ako želite izbjeći potencijalne nesuglasice, najbolja opcija je pravovremeno rješavanje suvlasničkih odnosa kroz međusuvlasnički ugovor ili podjelu zemljišta dogovorom. Ako to nije moguće, sudski postupak ostaje krajnja opcija, ali treba biti svjestan da može biti dugotrajan i financijski zahtjevan.

Razmislite o svojim pravima i mogućnostima te se savjetujte s pravnim stručnjacima kako biste pronašli najbolje rješenje za svoju situaciju.

Fotografija: Pexels