Otkaz ugovora o zakupu

Zakup poslovnog prostora temelj je mnogih poduzetničkih pothvata, ali dolazi trenutak kada se suradnja između zakupodavca i zakupnika prekida. Otkaz ugovora o zakupu može biti planiran i dogovoren, no često nastaju situacije u kojima jedna strana mora jednostrano raskinuti ugovor. Razlozi mogu biti različiti – financijske poteškoće, neispunjavanje obveza ili potreba za promjenom poslovne lokacije.

Prilikom raskida ugovora važno je razumjeti pravne aspekte, uključujući otkazne rokove i moguće posljedice. U nastavku objašnjavamo tko, kako i kada može otkazati ugovor o zakupu te koje su obveze obje strane kako bi se izbjegli nepotrebni sporovi.

Načini prestanka ugovora o zakupu

Zakup poslovnog prostora može prestati na različite načine, ovisno o vrsti ugovora i okolnostima pod kojima se otkazuje. Svaki način raskida ima određene pravne posljedice, a nepoštivanje zakonskih ili ugovornih uvjeta može dovesti do sporova i dodatnih troškova.

• Istek roka – Ako je ugovor sklopljen na određeno vrijeme, prestaje automatski nakon isteka dogovorenog perioda. U tom slučaju nije potreban službeni otkaz, osim ako ugovor sadrži klauzulu o mogućem produljenju. Ako zakupnik želi nastaviti koristiti prostor, važno je pravovremeno pregovarati o novim uvjetima sa zakupodavcem.
• Otkaz ugovora o zakupu – Kada je ugovor sklopljen na neodređeno vrijeme, može se raskinuti jednostranim otkazom, uz obvezno poštivanje otkaznog roka. Zakupodavac i zakupnik mogu ugovoriti duljinu otkaznog roka, ali ako to nije definirano, primjenjuju se zakonske odredbe. Otkaz mora biti dostavljen pisanim putem kako bi bio valjan.
• Sporazumni raskid ugovora – Ako obje strane žele prekinuti ugovor prije isteka dogovorenog razdoblja, mogu potpisati sporazumni raskid. Ovo je često najbezbolniji način jer omogućuje fleksibilnost bez dodatnih financijskih obveza ili sudskih postupaka. Preporučuje se dokumentirati sve dogovorene uvjete kako bi se izbjegli nesporazumi.
• Izvanredni otkaz ugovora – Kada jedna strana teško krši ugovor, druga strana može zahtijevati trenutačni raskid, bez poštivanja otkaznog roka. Primjeri uključuju neplaćanje zakupnine kroz dulji period, ozbiljno oštećenje prostora ili njegovo korištenje suprotno dogovorenoj namjeni. Da bi izvanredni otkaz bio pravno utemeljen, potrebno je imati dokaze o kršenju ugovora.

Otkaz ugovora o zakupu od strane zakupodavca

Zakupodavac ima pravo jednostrano raskinuti ugovor o zakupu u određenim situacijama, no pri tome mora postupati u skladu sa zakonom. Nepravilno ili neopravdano otkazivanje može dovesti do financijskih potraživanja zakupnika ili sudskih postupaka.

1. Kršenje ugovornih obveza – Ako zakupnik koristi prostor na način koji nije u skladu s ugovorom ili ga koristi bez odgovarajuće brige, čime uzrokuje materijalnu štetu, zakupodavac može pokrenuti postupak otkazivanja. Primjer može biti pretvaranje poslovnog prostora u skladište ili neovlašteno preuređenje koje ugrožava sigurnost.
2. Neplaćanje zakupnine – Ako zakupnik ne plati zakupninu u ugovorenom roku, zakupodavac ga može pisano opomenuti. Ako dug i dalje nije podmiren u roku od 15 dana od primitka opomene, zakupodavac ima pravo raskinuti ugovor i zahtijevati hitno iseljenje. U nekim slučajevima može se naplatiti i zatezna kamata ili dodatni troškovi zbog neplaćanja.
3. Potreba za korištenjem prostora – U slučajevima kada zakupodavac treba poslovni prostor za vlastite potrebe, a zbog razloga na koje nije mogao utjecati ne može nastaviti obavljati svoju djelatnost, ima pravo raskinuti ugovor. Ovo pravo ne smije se zloupotrebljavati, a zakupodavac bi trebao zakupniku dati razuman rok za pronalazak novog prostora.

Zakupodavac mora uvijek osigurati da otkaz ugovora bude zakonski valjan i dokumentiran kako bi izbjegao moguće tužbe ili financijske obveze prema zakupniku.

Otkaz ugovora o zakupu od strane zakupnika

Zakupnik može raskinuti ugovor ako postoje opravdani razlozi, ali i u ovom slučaju potrebno je slijediti ugovorne i zakonske obveze kako bi se izbjegli sporovi sa zakupodavcem. Prije otkaza preporučuje se pregled ugovora kako bi se utvrdili točni uvjeti izlaska iz zakupa.

1. Neodržavanje poslovnog prostora – Zakupodavac je odgovoran za održavanje prostora u stanju pogodnom za obavljanje poslovne djelatnosti. Ako ne popravlja kvarove ili ne osigurava minimalne uvjete za rad, zakupnik može pisano zahtijevati otklanjanje nedostataka u razumnom roku. Ako se problem ne riješi, zakupnik može pokrenuti postupak raskida ugovora bez obveze poštivanja otkaznog roka.
2. Nemogućnost korištenja prostora – Ako poslovni prostor zbog fizičkih oštećenja, nedostatka komunalnih usluga ili drugih problema postane neupotrebljiv, zakupnik može zatražiti raskid ugovora o zakupu poslovnog prostora. Na primjer, dugotrajni problemi s vlagom ili neispravna električna instalacija mogu činiti poslovanje nemogućim. U tom slučaju, zakupnik nije dužan plaćati zakupninu za razdoblje u kojem prostor nije mogao koristiti.
3. Kršenje ugovora od strane zakupodavca – Ako zakupodavac ne ispunjava svoje ugovorne obveze, kao što su osiguravanje osnovnih komunalnih usluga, nepoštivanje ugovorenih uvjeta ili ometanje poslovanja zakupnika, ugovor se može raskinuti. Primjer može biti neopravdano povećanje zakupnine ili uskraćivanje pristupa poslovnom prostoru.

Prije donošenja odluke o otkazu, zakupnik bi trebao pokušati riješiti problem komunikacijom sa zakupodavcem. Ako to nije moguće, preporučuje se konzultirati pravnog stručnjaka kako bi se osiguralo da su svi pravni koraci ispravno poduzeti.

Otkazni rok i posljedice otkaza

Otkazni rok predstavlja vremenski period koji mora proteći od trenutka kada jedna strana službeno otkaže ugovor do trenutka kada zakup formalno prestaje. Njegova duljina ovisi o vrsti ugovora, a nepoštivanje propisanog roka može dovesti do financijskih ili pravnih posljedica.

Kod ugovora na određeno vrijeme, otkazni rok nije uvijek predviđen jer ugovor prestaje istekom ugovorenog razdoblja. Međutim, ako se jedna strana odluči na prijevremeni raskid, mogu nastati dodatni troškovi, poput plaćanja preostalog dijela zakupnine do isteka ugovora.

Kod ugovora na neodređeno vrijeme, otkazni rok obično je definiran ugovorom i može trajati od 30 dana do šest mjeseci, ovisno o dogovoru između stranaka. Ako ugovor ne sadrži odredbe o otkaznom roku, primjenjuju se zakonske regulative, koje propisuju minimalni rok trajanja.

Ako zakupnik napusti prostor prije isteka otkaznog roka, zakupodavac može zahtijevati naknadu za preostalo razdoblje zakupa ili druge financijske kompenzacije. U nekim slučajevima, ako zakupodavac uspije brzo pronaći novog zakupnika, moguće je izbjeći dodatne troškove.

S druge strane, zakupodavac također može snositi posljedice ako ne poštuje otkazni rok. Ako prijevremeno otkaže ugovor bez pravnog osnova, zakupnik može tražiti odštetu zbog prekida poslovanja ili troškove preseljenja u novi prostor.

Kako izbjeći sporove prilikom otkaza

Sporovi oko otkaza ugovora o zakupu mogu uzrokovati financijske gubitke, pravne troškove i dugotrajne postupke. Kako bi se izbjegle komplikacije, potrebno je poduzeti nekoliko proaktivnih koraka.

1. Pažljivo proučiti ugovor prije potpisivanja
   Prije nego što zakupodavac i zakupnik sklope ugovor, važno je detaljno analizirati sve uvjete, posebice one koji se odnose na otkazni rok, uvjete prijevremenog raskida i moguće sankcije. Dobro definiran ugovor smanjuje mogućnost kasnijih nesuglasica.
2. Komunicirati pisanim putem
   Svaki otkaz ugovora treba biti dokumentiran i dostavljen u skladu s ugovorom. Najbolje je koristiti preporučenu poštu s povratnicom ili službeni e-mail kako bi postojao dokaz o dostavi. Usmeni dogovori često mogu dovesti do nesporazuma i teško ih je pravno dokazati.
3. Poštovati otkazne rokove
   Neovisno o tome koja strana otkazuje ugovor, pravovremena obavijest može spriječiti dodatne financijske gubitke. Zakupnik koji planira iseljenje treba unaprijed obavijestiti zakupodavca, dok zakupodavac mora osigurati dovoljno vremena za pronalazak novog zakupnika.
4. Izvršiti primopredaju prostora u dogovorenom stanju
   Prilikom iseljenja zakupnik bi trebao vratiti prostor u stanju u kojem ga je preuzeo, osim ako nije drugačije dogovoreno. Ako postoje oštećenja koja nisu dio redovitog habanja, zakupodavac može tražiti nadoknadu štete, što može izazvati pravni spor.
5. Konzultirati pravnog stručnjaka u složenijim slučajevima
   Ako postoji sumnja u valjanost otkaza ili mogućnost financijskih posljedica, najbolje je potražiti pravni savjet prije poduzimanja bilo kakvih koraka. Stručnjak može pomoći u tumačenju ugovornih i zakonskih odredbi te osigurati da postupak otkaza protekne bez nepotrebnih problema.

Pravna sigurnost pri otkazu ugovora

Otkaz ugovora o zakupu može biti jednostavan ako su obje strane upoznate s uvjetima i postupaju u skladu s ugovorom. Jasna komunikacija i pravovremena obavijest često su dovoljni da se izbjegnu nesporazumi.

Ako dođe do problema, najvažnije je imati pisani trag i pridržavati se dogovorenih obveza. Kad stvari nisu jasne, bolje je potražiti pravni savjet nego riskirati dugotrajne sporove. Bez sumnje, korektan dogovor uvijek je bolja opcija od pravne bitke.

Fotografija: Pexels