Može li se prodati stan koji nije etažiran?

Prodaja stana može biti komplicirana, posebno ako stan nije etažiran. Mnogi vlasnici nisu svjesni što točno znači kada stan nije etažiran i kakve posljedice to može imati na prodaju. Etažiranje je proces kojim se svaki stan unutar zgrade upisuje kao zasebna jedinica u zemljišne knjige, što olakšava pravno i financijsko postupanje. Međutim, ako vaš stan nije prošao taj postupak, prodaja može postati izazovna. Često se postavlja pitanje može li se prodati stan koji nije etažiran i što takva situacija znači za potencijalne kupce.

Bez etažiranja, kupci mogu naići na probleme prilikom financiranja putem kredita, a vlasnici bi se mogli suočiti s pravnim poteškoćama zbog nejasnog vlasništva. Zato je važno razumjeti kako neetažirani stanovi funkcioniraju na tržištu nekretnina i koje korake možete poduzeti da olakšate prodaju. U ovom članku ćemo istražiti te izazove i objasniti što vlasnici i kupci trebaju znati u vezi s neetažiranim stanovima.

Što je etažiranje?

Etažiranje je pravni postupak kojim se određuje vlasništvo nad posebnim dijelovima zgrade, kao što su stanovi ili poslovni prostori, unutar jednog objekta. Drugim riječima, etažiranje razdvaja vlasništvo nad pojedinim dijelovima zgrade, što je važno kako bi se jasno definiralo tko posjeduje koji dio zgrade. Kada je stan etažiran, on postaje pravno samostalan, što znači da vlasnik može njime slobodno raspolagati, upisati ga u zemljišne knjige te ga bez problema prodati.

Zgrada koja nije etažirana upisana je u zemljišne knjige kao cjelina, bez precizne razdiobe na pojedinačne stanove. To može izazvati poteškoće prilikom kupoprodaje, financiranja putem stambenog kredita, ali i kod nasljeđivanja imovine.

Zašto etažiranje nije obavezno, ali se preporučuje?

Iako zakon ne propisuje da zgrade moraju biti etažirane, etažiranje je izuzetno korisno za svakog vlasnika stana. Stan koji nije etažiran tehnički se može prodati, ali kupci će vjerojatno naići na određene poteškoće. Primjerice, banke često neće odobriti stambeni kredit za kupnju neetažiranog stana jer on nije evidentiran kao samostalna jedinica u zemljišnim knjigama.

Osim toga, neetažirani stanovi mogu uzrokovati pravne probleme u slučaju spora između suvlasnika zgrade, primjerice kod korištenja zajedničkih prostora. Vlasnici stana koji nije etažiran također mogu imati otežan pristup kreditiranju jer stan ne može poslužiti kao zalog (hipoteka) za kredit.

Može li se prodati stan koji nije etažiran?

Prodaja stana koji nije etažiran je moguća, ali je proces često složeniji i duži nego kod etažiranih nekretnina. Iako zakon ne zabranjuje prodaju takvog stana, stvarni izazovi počinju s praktičnim pitanjima poput financiranja. Ako vlasnik želi prodati neetažirani stan, mora biti spreman na to da će kupac naići na probleme, osobito ako planira financirati kupnju putem stambenog kredita. Većina banaka jednostavno ne prihvaća neetažirane nekretnine kao zalog jer one nisu pravno definirane kao samostalne jedinice u zemljišnim knjigama. Banke ne mogu osigurati takvu nekretninu na isti način kao etažirani stan, što predstavlja veliku prepreku.

Zbog ovog ograničenja, potencijalni kupci koji ovise o bankovnim kreditima često će odustati od kupnje, što znatno smanjuje broj zainteresiranih kupaca. Prodaja postaje teža jer se u većini slučajeva traži kupac koji može platiti u gotovini, a takvi su rjeđi. Čak i ako se pronađe takav kupac, postoji mogućnost da će zbog složenosti vlasničkog statusa biti spreman ponuditi nižu cijenu. Osim toga, i oni koji mogu financirati kupnju gotovinom mogli bi biti oprezni jer im nejasan pravni status nekretnine unosi nesigurnost. Stan koji nije etažiran nije jasno odvojen od ostatka zgrade u pravnom smislu, što može stvoriti sumnje u pogledu vlasničkih prava, ali i izazvati probleme u daljnjoj preprodaji.

Posljedice kupovine stana koji nije etažiran

Kupnja stana koji nije etažiran nosi određene rizike, pogotovo s aspekta pravne sigurnosti. Prije svega, neetažirani stan nije upisan u zemljišnim knjigama kao zasebna stambena jedinica. To znači da je kupac u očima zakona suvlasnik zgrade, a ne vlasnik pojedinačnog stana. U praksi, to može izazvati brojne komplikacije. Primjerice, u slučaju nasljeđivanja ili daljnje prodaje stana, proces će biti kompliciraniji jer stan nije pravno izdvojen od ostalih dijelova zgrade. Vlasništvo nad neetažiranim stanom može se tumačiti na različite načine, a u nekim slučajevima može biti sporno.

Usto, neki suvlasnici zgrade mogli bi tražiti potpisivanje međuvlasničkog ugovora. Taj ugovor definira prava i obveze svakog suvlasnika unutar zgrade. Iako to može biti korisno, sklapanje međuvlasničkog ugovora često iziskuje dodatno vrijeme, troškove, a ponekad i nesuglasice. Različiti suvlasnici mogu imati različite interese, što ponekad otežava postizanje dogovora.

Kako etažiranje povećava tržišnu vrijednost stana?

Etažiranje može značajno povećati tržišnu vrijednost vašeg stana jer kupcima pruža pravnu sigurnost. Etažirani stanovi su mnogo privlačniji za potencijalne kupce jer su jasno definirani u zemljišnim knjigama, što olakšava cijeli proces kupoprodaje. Kupac etažiranog stana nema potrebe brinuti o eventualnim pravnim problemima vezanim uz vlasništvo, što je često slučaj s neetažiranim stanovima.

Još jedan važan razlog za etažiranje je mogućnost korištenja stambenog kredita. Banke puno lakše odobravaju kredit za kupnju etažiranog stana jer je on evidentiran u zemljišnim knjigama kao zasebna nekretnina. To znači da potencijalni kupci mogu brže i jednostavnije dobiti financiranje, što povećava šanse za prodaju.

Što je potrebno za etažiranje stana?

Proces etažiranja započinje izradom elaborata o etažiranju koji izrađuje ovlašteni geodet. Elaborat sadrži detaljan prikaz podjele zgrade na zasebne jedinice (stanove, poslovne prostore) te zajedničke dijelove zgrade (stubišta, liftovi, dvorišta). Nakon izrade elaborata, potrebno je provesti postupak upisa u zemljišne knjige, čime stan postaje pravno samostalan.

Uz elaborat, nužno je imati pravomoćnu građevinsku dozvolu ili uporabnu dozvolu za zgradu u kojoj se stan nalazi. Ovisno o situaciji, možda će biti potrebno sklopiti međuvlasnički ugovor između svih suvlasnika u zgradi kako bi se jasno definirala prava i obveze svakog vlasnika u vezi zajedničkih prostora.

Najčešći problemi kod prodaje stana bez etažiranja

Jedan od najčešćih problema s prodajom stana bez etažiranja je nemogućnost kupca da dobije stambeni kredit. Mnoge banke zahtijevaju da stan bude jasno definiran u zemljišnim knjigama kako bi ga mogle prihvatiti kao hipoteku. Bez etažiranja, stan se često smatra pravno nesigurnom investicijom, što odbija potencijalne kupce.

Drugi primjer je nesigurnost u vezi vlasničkih prava. Bez etažiranja, vlasnik stana nema jasno upisano vlasništvo nad točno određenom nekretninom, što može dovesti do pravnih sporova s ostalim suvlasnicima zgrade. U nekim slučajevima, ti sporovi mogu rezultirati dodatnim troškovima ili komplikacijama, koje na kraju smanjuju tržišnu vrijednost stana.

Proces s potencijalnim preprekama

Iako prodaja stana koji nije etažiran nije nemoguća, vlasnici bi trebali biti svjesni potencijalnih prepreka koje mogu otežati cijeli proces. Najveći problem obično leži u kreditiranju jer mnoge banke ne žele financirati kupnju neetažiranih nekretnina, što automatski smanjuje broj zainteresiranih kupaca. Osim toga, nejasno vlasništvo i nedostatak pravne sigurnosti mogu odbiti kupce koji žele izbjeći potencijalne pravne komplikacije u budućnosti.

S obzirom na sve ove izazove, etažiranje može biti dobar korak kako bi se olakšala prodaja i povećala vrijednost stana na tržištu. Vlasnici koji planiraju prodavati svoje nekretnine trebali bi ozbiljno razmisliti o etažiranju, jer ono donosi pravnu sigurnost, povećava tržišnu atraktivnost i omogućava jednostavniji proces prodaje.

Fotografija: Pexels