Tabularna isprava

Tabularna isprava predstavlja pisanu izjavu prodavatelja nekretnine kojom kupcu daje pravo na upis vlasništva u zemljišne knjige. Ovaj dokument potvrđuje da je kupoprodajna cijena u potpunosti plaćena i omogućuje nesmetani prijenos vlasništva. Bez njega, iako postoji potpisan ugovor o kupoprodaji, kupac ne može formalno postati vlasnik nekretnine.

Tabularna isprava može biti sastavni dio kupoprodajnog ugovora ili zaseban dokument. Kada je uključena u sam ugovor, postupak uknjižbe vlasništva često je jednostavniji. Ako se izdaje naknadno, može biti uvjetovana potpunom isplatom cijene. U svakom slučaju, ovjerava je javni bilježnik kako bi imala pravnu valjanost.

Kada je tabularna isprava potrebna?

Prilikom kupoprodaje nekretnina, upis u zemljišne knjige ne može se obaviti samo na temelju ugovora. Tabularna isprava nužna je za službeni prijenos vlasništva. Nakon što kupac podmiri sve financijske obveze, prodavatelj je dužan izdati ovaj dokument kako bi se omogućila uknjižba u zemljišne knjige.

U pojedinim slučajevima, prodavatelji odgađaju izdavanje tabularne isprave do potpune isplate, čime osiguravaju primanje punog iznosa prije nego što kupac stekne vlasnička prava. Ako se tabularna izjava ne izda nakon uplate, kupac može sudskim putem zatražiti njezino izdavanje.

Kako izgleda tabularna isprava?

Tabularna isprava je jednostavan, ali izuzetno važan pravni dokument koji mora sadržavati točno definirane elemente kako bi bio valjan. Bez ispravno sastavljene tabularne isprave, prijenos vlasništva nad nekretninom nije moguć, čak i ako je kupoprodajni ugovor uredno sklopljen i isplata u cijelosti izvršena.

Struktura tabularne isprave

Svaka tabularna isprava sadrži sljedeće elemente:

1. Naslov dokumenta: Najčešće se koristi naziv “Tabularna izjava” ili “Tabularna isprava” kako bi bilo jasno da se radi o dokumentu koji omogućuje upis u zemljišne knjige.
2. Podaci o prodavatelju: Ime i prezime ili naziv pravne osobe, OIB (osobni identifikacijski broj), adresa prebivališta ili sjedišta
3. Podaci o kupcu: Ime i prezime ili naziv pravne osobe, OIB, adresa prebivališta ili sjedišta
4. Podaci o nekretnini: Katastarska općina, broj katastarske čestice, zemljišnoknjižni uložak, opis nekretnine (npr. stan, kuća, zemljište)
5. Referenca na kupoprodajni ugovor: Datum sklapanja ugovora, broj ovjere kod javnog bilježnika
6. Izričita tabularna klauzula: U ovom dijelu prodavatelj izjavljuje da je kupac u cijelosti ispunio svoje obveze iz ugovora (najčešće uplatio puni iznos kupoprodajne cijene) te da nema nikakvih zapreka za prijenos vlasništva. Ova izjava mora biti nedvosmislena i neopoziva, jer omogućuje zemljišnoknjižnom sudu da provede upis vlasništva bez dodatnih provjera.
7. Datum i mjesto izdavanja isprave: Navodi se točan datum i mjesto kada je tabularna isprava izdana.
8. Potpis prodavatelja: Dokument mora vlastoručno potpisati prodavatelj ili zakonski zastupnik ako se radi o pravnoj osobi.
9. Ovjera javnog bilježnika: Bez ovjere, tabularna isprava nema pravnu snagu i ne može se koristiti za upis vlasništva. Bilježnik potvrđuje da je dokument potpisala ovlaštena osoba i da je izjava dana slobodno i svjesno.

Dodatni savjeti za provjeru tabularne isprave

• Provjerite točnost svih podataka – čak i mala pogreška u OIB-u, adresi ili broju katastarske čestice može uzrokovati odbijanje upisa vlasništva u zemljišnim knjigama.
• Obavezno osigurajte ovjeru kod javnog bilježnika – bez ovjere, dokument nema pravnu valjanost.
• Sačuvajte originalnu ispravu – zemljišnoknjižni sud zahtijeva original, dok je kopije dobro sačuvati za vlastitu evidenciju.

Moguće prepreke pri izdavanju tabularne isprave

U nekim situacijama dolazi do problema s izdavanjem tabularne isprave. Najčešći razlozi su:

• Nepotpuna isplata kupoprodajne cijene – prodavatelj ima pravo uskratiti izdavanje dok se ne isplati puni iznos.
• Postojanje tereta na nekretnini – ako je nekretnina pod hipotekom ili pravnim sporom, upis vlasništva može biti otežan.
• Nejasnoće u ugovoru – ako ugovor o kupoprodaji nije jasno formuliran, može doći do nesporazuma oko uvjeta prijenosa vlasništva.

Ako prodavatelj neopravdano odbija izdati tabularnu ispravu, kupac može pokrenuti sudski postupak i zatražiti da sud donese odluku kojom se omogućuje upis vlasništva.

Kako se koristi tabularna isprava pri upisu vlasništva?

Nakon izdavanja tabularne isprave, kupac podnosi zahtjev za uknjižbu u zemljišne knjige. Proces uključuje:

1. Prikupljanje potrebnih dokumenata (kupoprodajni ugovor, tabularna isprava, dokaz o plaćanju)
2. Podnošenje zahtjeva nadležnom zemljišnoknjižnom odjelu
3. Plaćanje pristojbi za upis
4. Postupak obrade zahtjeva, nakon čega zemljišnoknjižni sud donosi rješenje o upisu

Ako je sve ispravno, novi vlasnik se upisuje u zemljišne knjige, čime stječe pravnu sigurnost nad nekretninom.

Savjeti za sigurno sklapanje kupoprodaje nekretnina

• Uvijek provjerite je li nekretnina slobodna od tereta prije potpisivanja ugovora.
• Osigurajte da su svi uvjeti kupoprodaje jasno definirani kako biste izbjegli nesporazume.
• Koristite pravnu pomoć kako biste osigurali da su svi dokumenti valjani i ispravno sastavljeni.
• Ne uplaćujte puni iznos unaprijed ako prodavatelj nije u mogućnosti odmah izdati tabularnu ispravu.

Tabularna isprava – primjer

TABULARNA ISPRAVA

Ja, Ivan Horvat, OIB: 12345678901, s prebivalištem u Zagrebu, ulica Prva 1, kao prodavatelj, izjavljujem da je kupoprodajna cijena za nekretninu upisanu u zemljišne knjige pod brojem ZK-123456 u potpunosti isplaćena od strane kupca, Marka Kovača, OIB: 98765432100, s prebivalištem u Zagrebu, ulica Druga 2.

Ovom izjavom dajem izričitu i neopozivu suglasnost da se na temelju kupoprodajnog ugovora sklopljenog dana 15. ožujka 2024. godine, pred javnim bilježnikom Petrom Petrovićem, broj ovjere OV-2024/987, izvrši upis prava vlasništva u korist Marka Kovača, kao novog vlasnika.

U Zagrebu, 20. ožujka 2024. godine.

Ivan Horvat

(potpis prodavatelja)

Javna ovjera:
Ovjereno pred javnim bilježnikom Petrom Petrovićem dana 20. ožujka 2024. godine, pod brojem OV-2024/123.

Tabularna isprava kao neophodan dokument pri kupoprodaji nekretnina

Proces prijenosa vlasništva nad nekretninom nije potpun bez tabularne isprave. Ovaj dokument omogućuje kupcu upis u zemljišne knjige i osigurava pravnu sigurnost vlasništva. Njegova ispravnost i pravovremeno izdavanje važni su za nesmetan tijek kupoprodaje.

Prilikom kupnje nekretnine potrebno je osigurati da je tabularna isprava pravilno sastavljena i ovjerena. Svaki korak u procesu zahtijeva preciznost i pravnu usklađenost, stoga je preporučljivo angažirati stručnjaka koji će voditi cijeli postupak. Uz provjeru dokumentacije možete spriječiti buduće probleme i osigurati miran posjed nekretnine bez pravnih komplikacija.

Fotografija: Pexels